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青島開放大學物業(yè)管理考核監(jiān)管辦法

一、總則

（一）為切實增強管理水平，提高服務質量，努力實現(xiàn)對學校物業(yè)管理科學化、操作規(guī)范化、服務優(yōu)質化的目標，根據(jù)物業(yè)管理有關法規(guī)，按照物業(yè)服務單位競標文書的承諾及所簽合同的規(guī)定和要求，制訂本辦法。

（二）本辦法作為學校管理部門對物業(yè)管理、服務質量監(jiān)督、考核行使管理職能的重要依據(jù)，旨在督導物業(yè)管理部門為全校教職工提供一個優(yōu)美、舒適的學習、生活、工作環(huán)境和高效有序的工作秩序。

（三）本辦法作為管理職能部門的主要工作依據(jù)之一，對物業(yè)的管理及服務實行全過程、全方位監(jiān)管，并根據(jù)監(jiān)管結果，做出相應的獎懲和處理。

（四）本辦法（含附件）同樣適用于學校自管物業(yè)。

二、監(jiān)管組織的構成

（一）學校后勤保衛(wèi)處作為物業(yè)管理監(jiān)管的執(zhí)行主體，成立監(jiān)管小組，組長由學校指定專人擔任，配兼職監(jiān)管員若干人。監(jiān)管小組在校黨委和分管后勤保衛(wèi)處副校長的直接領導下，紀檢部門的全程監(jiān)督下行使權利。監(jiān)管小組的職責是對物業(yè)的管理及服務進行監(jiān)管。

（二）監(jiān)管員的工作職責：

1.對物業(yè)公司提供服務的質量進行全程監(jiān)管。

2.負責監(jiān)管內容的履行情況，并填寫檢查表格。

3.根據(jù)提供的服務，做好“滿意率”的調查、反饋。

三、監(jiān)管的依據(jù)

以《民法典》等規(guī)章政策的有關規(guī)定，《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》《青島市物業(yè)管理辦法》及學校與物業(yè)公司服務單位簽訂的《采購合同》為監(jiān)管依據(jù)。

四、監(jiān)管項目及內容

按照青島開放大學與物業(yè)公司服務單位所簽《采購合同》的規(guī)定、要求，監(jiān)管項目及內容內容包括：

（一）人員配置

人員配置數(shù)量、結構、文化水平、年齡；

技術崗位證書；

身體狀況，政治面貌；

（二）保潔服務

1、樓宇保潔服務：

（1）綜合樓內公共區(qū)域的清潔保潔；

（2）地下車庫的清潔保潔；

（3）綜合樓樓內公共區(qū)域地面、墻面、頂面的清潔保潔；

2、保潔服務的具體內容：

（1）上述樓宇樓層會議室、電梯廳、電梯轎廂、衛(wèi)生間、開水間，及其他輔助用房等；

（2）上述樓宇樓層樓梯、公共過道、安全樓道、扶手、樓頂、窗臺、平臺、空調風口、其他輔助設施及所有樓層的內玻璃；

（3）上述樓宇樓層的辦公會議座椅、電器（空調、飲水機、開水爐）、燈具及開關、電源盒、消防器材、公告欄、指示版、房間門牌、煙灰筒、地墊、洗手池、紙盒、鏡面、臺面、水池、尿斗、廁位、垃圾桶（簍）；

（4）一次性保潔用品（注：洗手液、肥皂、卷紙，擦手紙等由校方提供）擺放到位，及時更換；

（5）所有設備機房的地面、墻面、頂面；

（6）供水衛(wèi)生安全保障，定期消殺（對學校的相關部位進行一次消毒殺菌）；

（7）校園內道路、停車場、綠地、溝、渠、池、井、照明設備；

（8）所有廢棄物和垃圾的收集、分類和清進外運。

（三）資金使用

1.工人工資和加班工資的發(fā)放；

2.工人保險交納情況；

3.低值易耗品購買使用情況。

五、監(jiān)管標準

（一）人員配置

1.人員配置依據(jù)投標文件要求確保學校的教學科研究和保障需求；

2.人員配置結構應合理，如因工作需要調整，需經甲方同意后在不超預算經費的情況下進行適當調整；

3.招入學校工作的員工應身體健康、三觀端正、擁護黨的路線、方針、政策。工作積極，主要崗位人員精神面貌良好，有保密意識強。

（二）教學保障

按照學校的周歷安排、考試安排等教室使用情況，積極配合學校進行桌椅調整及教室衛(wèi)生清掃；

（三）衛(wèi)生保潔

須保持整個校區(qū)環(huán)境優(yōu)美，衛(wèi)生整潔；保持室內外各公共包干區(qū)清潔衛(wèi)生、環(huán)境宜人；一些重點部位須專人負責，始終保持清潔狀態(tài)（具體要求見附件1）。

（四）資金使用

1.資金使用合理，工資發(fā)放不得低于青島市最低保障工資標準，不得無故拖欠員工工資；

2.依據(jù)合同應給每位員工交納社會保險；

3.購買低值易耗品資金使用合理；

4.員工加班工資及其他保障用品應按投標文書規(guī)定執(zhí)行。

六、獎勵與處罰

（一）對物業(yè)管理公司提供的各項服務，將采取查看記錄、實地考察和“滿意率”調查相結合的形式進行量化計分，實行打分考核（見附件2）。

（二）考核評定采用百分制，分優(yōu)秀、良好、不合格三檔。95分以上為優(yōu)秀，85分以上為良好，85分以下為不合格。

（三）根據(jù)年度服務綜合評分情況，考核優(yōu)秀將給予保障團隊（經理、主管）表彰獎勵；服務滿意率達良好以上可續(xù)簽下一年度物業(yè)服務合同；不合格的將根據(jù)規(guī)定解除合同，并保留追究經濟賠償責任的權利。

七、監(jiān)管要求

1、物業(yè)（酒店）管理公司必須接受青島開放大學后勤保衛(wèi)處職能管理部門的管理，接受監(jiān)管團隊的監(jiān)管。

2、后勤保衛(wèi)處職能管理部門代表青島開放大學行使日常監(jiān)管及考核權，在監(jiān)管時要正確行使監(jiān)管權，維護學校權利。

3、后勤保衛(wèi)處職能管理部門代表學校,定期召開監(jiān)管聯(lián)席會，并按照服務規(guī)范及標準進行不定期檢查，檢查結果通過書面形式送交物業(yè)管理公司，對物業(yè)管理公司的輕微差錯進行限期整改，對嚴重差錯問題將與管理費用掛鉤。

4、監(jiān)管人員要清正廉潔、堅持原則，依據(jù)監(jiān)管辦法對物業(yè)管理公司和自管物業(yè)實施監(jiān)管，為學校教學科研、學員學習生活、教職工工作及生活提供有力保障。

附件1

保潔服務標準

（一）日常清潔質量標準

1.教室、會議室等室內活動場所（8：30前完成首次清潔）

序號	清潔工作范圍及標準
1	每日清掃地面垃圾，擦抹教室桌椅、茶幾，吸煙區(qū)的煙灰缸每天清潔二次（特殊情況下及時清倒），沙發(fā)、茶幾每天清潔二次，地面每天拖凈一次，平時發(fā)現(xiàn)污漬、痰漬、垃圾及時處理。
2	室內所有垃圾簍的垃圾不能超過2/3，無蟲、無異味，更換垃圾袋，運送指定地點堆放，每天一次，每周全面清潔一次，每月徹底清洗一次，保持無異味、無滿溢。
3	用雞毛掃彈去墻面灰塵，徹底清理室內墻壁邊、墻角、天花、風口蜘蛛網，每周一次，平時隨見隨時清理，局部灰塵、污漬隨時處理。
4	排氣扇、通風百葉窗、照明設備等擦抹灰塵，每月一次。天花、風口、冷氣口、煙感器、噴淋器、燈罩、喇叭出口每月清潔兩次。平時發(fā)現(xiàn)日光燈不亮和損壞及時通知電工，更換修理，及時清除拆裝時留下的手印和污跡。
5	每日清理電源開關、插座，抹凈上面污漬和灰塵。
6	各處皮、布沙發(fā)每天清潔一次，每周徹底清潔一次，皮質沙發(fā)每月上碧麗珠保養(yǎng)兩次，保持無灰塵、無污漬。
7	室內隔墻玻璃每周徹底清洗一次，平時發(fā)現(xiàn)手印污漬及時擦凈，保持無手印、無污跡、無灰塵，屏風每天及時清潔灰塵，每周大清潔一次。
8	室內玻璃門每天清潔保持無手印、無污跡，門、門框每天清潔一次。
9	室內窗戶玻璃里面隨時保潔，平時發(fā)現(xiàn)手印、污跡及時擦凈。
10	花盆里面垃圾、煙頭每天清理，植物葉子經常抹塵。
11	教室的地面，每天打掃、拖凈兩次，每周一次徹底拖洗，平時對地面痰跡、香口膠進行及時清除。保持地面無垃圾、無煙頭、無污漬。拖洗地面后，及時抹凈地腳線、墻角上的污跡、水跡。
12	每周對地腳線、抹塵一次，清理衛(wèi)生死角一次。
13	木門每天擦抹二次，每兩月上家俬臘蠟1次，不銹鋼門每天擦抹兩次，每半年上不銹鋼護理劑1次，防火門、玻璃門每天擦抹兩次。
14	教室室內的桌椅、窗簾、書櫥、坐椅、展臺、文件柜、講臺、電腦、鍵盤及教具設施每天擦抹1-2次，保持無塵、無雜物、無污漬、擺放整潔。中午晚間放學后及時關燈。
15	會議室每天打掃一次，使用前及使用后再各清掃一次，不常用會議室定期通風。

2.洗手間

序號	清潔工作范圍及標準
1	拖洗所有洗手間地面，抹凈潔具、門框、墻身，每天循環(huán)多次，保持無灰塵、無水漬、無垃圾、無異味。首次在8:30前完成。
2	隔板、烘手機、紙盒每天擦抹一次，小便池、廁位、水池1小時清潔1次、每小時巡視1次、每天清洗1次。鏡面、臺面、洗手盆每天清潔4次，每小時巡視1次，保持無污漬、水漬、積水、頭發(fā)、手印、便跡、異味、報紙、口香膠。
3	每周一次全面大清洗墻面瓷磚，地面用清潔劑刷洗，天花擦凈，燈具、風口抹塵，保持干凈，無污漬，潔具每周用消毒藥劑消毒兩次，整體衛(wèi)生間全面消毒，每月一次。衛(wèi)生間、茶水間的地面每天拖地至少4次/日，沖洗1次/日。
4	垃圾桶清倒垃圾，更換垃圾袋，并運到指定地點堆放，每天多次，地面平時循環(huán)拖掃，保持干燥、潔凈。
5	保持所有下水道暢通，發(fā)現(xiàn)有堵塞，及時處理。

3.樓內公共區(qū)域，包括樓內的過道、消防通道等公共場所（首次清潔8：30前完成）

序號	日常清潔工作標準
1	所有過道地面每天循環(huán)清掃，每周一次清洗，保持地面無垃圾、紙屑、煙頭、無水漬，并每天拖地二次，平時發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及時處理，保持光潔明亮。
2	擦凈所有玻璃門、窗，發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時清理干凈。
3	擦凈所有垃圾筒、煙灰缸，及時清理垃圾，保持垃圾不超過筒身1/2處，電梯間煙灰筒保持每日清洗三次以上。
4	每日清掃消防通道，抹凈扶手欄桿，地角線上面灰塵，地面梯階每天掃一遍，發(fā)現(xiàn)香口膠、痰漬等及時清除，每周清洗一次。
5	擦凈所有3米以下大理石、木板、玻璃墻面，每天一次，3米以上墻面每月一次。
6	所有瓷磚地面每天拖洗二次，每周用清潔劑徹底清洗一次，保持地面光潔明亮。
7	所有通道出口指示燈牌、應急燈，每周清潔一次，保持無灰塵、無蛛網，明亮透潔。
8	擦凈所有消防栓、消防器材，每天一次，每月全面清潔一次。
9	過道天花、墻角、墻面每周清掃一次，平時發(fā)現(xiàn)蛛網及時處理。
10	所有通道門窗，每天擦抹灰塵至少一次。
11	清除花盆內垃圾雜物，抹凈灰塵，植物葉子經常抹塵，保持干凈，按要求定期澆水。
12	及時開關燈，節(jié)約能耗。

4.電梯清潔

	序號		日常清潔工作標準
	1		電梯轎廂每日清掃不少于2次，循環(huán)保潔。
	2		電梯內紅膠毯每天清洗一次，循環(huán)保潔。
	3		電梯內壁每天用不銹鋼油擦凈不少于1次，循環(huán)保潔，保持無手印、污漬、灰塵，每周用不銹鋼保養(yǎng)劑進行保養(yǎng)，減少氧化、銹蝕的程度，保持光亮、潔凈。
	4		電梯廳門每日擦拭不少于2次。
	5		轎廂內玻璃鏡面每日擦拭2次，循環(huán)保潔。
附件2 月度物業(yè)管理考核表
年月
序號		考核項目		考核內容	考核評分標準	標準分	考核得分	扣分原因
一		人員配置（20分）		1、人員配置符合投標文件規(guī)定，主要崗位人員學歷符合要求。	人員配置不合理扣2分，學歷不符合要求1分。	6
				2、人員身體健康，政治清白。	人員身體發(fā)現(xiàn)1人有問題扣1分，政歷有問題發(fā)現(xiàn)1人扣3分，有嚴重問題此項不得分	8
				3、崗位證書齊全，從事的工作和證書相符。	發(fā)現(xiàn)1人從事的工作和證書不符扣2分，發(fā)現(xiàn)有無證上崗人員此項不得分。	6

二	保潔工作（60分）		1、清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的責任范圍，每日責任區(qū)域進行一次以上清潔，垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消殺。	未實行責任制扣1分; 無明確責任范圍扣1分；未達到垃圾日產日清的扣1分；未定期進行衛(wèi)生消毒滅殺扣1分。	20
			2、教室、會議室、報告廳衛(wèi)生整潔，提前開教室、會議門、報告廳門，開關空調，為教師提供服務。	衛(wèi)生未清理每發(fā)現(xiàn)一次扣1分，未開關空調每發(fā)現(xiàn)一次扣1分，未提供茶水服務扣1分，校方通知到公司應做好課前準備而未準備的，每發(fā)現(xiàn)一次扣2分，發(fā)生教學事故的此項不得分。	20
			2、衛(wèi)生間清潔、無異味，手紙、洗手液無缺少。	每發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5分	10
			3.、公共區(qū)域和辦公區(qū)域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；扶欄、天臺、門窗及辦公設備等保持潔凈；場地內無紙屑、煙頭等廢棄物。	每發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5分	10
三	資金使用（20分）		物業(yè)工作人員工資、加班費發(fā)放符合青島市規(guī)定要求。	沒有按規(guī)定發(fā)放員工工資，每發(fā)現(xiàn)一次扣1分，加班費沒有按投標文件支付，每發(fā)現(xiàn)一次扣1分。	7
			員工福利享受符合要求。	沒有按國家規(guī)定給員工交納保險，每發(fā)現(xiàn)一次扣0.5分。	5
			低值易耗品資金使用合理。	資金使用違反投標文件規(guī)定，挪作它用每發(fā)現(xiàn)一次扣2分	8
四	加分		1、配合學校完成較大的本職工作以外的事情且較好的。	每有一項突出的事跡，加5分。
			2、為保護業(yè)主生命和財產，表現(xiàn)英勇，或發(fā)現(xiàn)重大隱患，避免事故的。
			3、有其他優(yōu)異表現(xiàn)的。
合計：					100
考核人：				審核人：	物業(yè)公司：
備注		年度分值為各月累計除以實際考評月份。

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