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2025年4月15日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財(cái)政局、市自然資源和規(guī)劃局、市國(guó)資委、市住房公積金管理中心、國(guó)家金融監(jiān)管總局青島監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《青島市實(shí)施住房“以舊換新”促進(jìn)住房領(lǐng)域消費(fèi)工作方案（試行）》，有關(guān)情況解讀如下。
本級(jí)政策措施與上級(jí)要求的異同及特點(diǎn)
一、與上級(jí)要求的一致性
1.核心方向一致：均以促進(jìn)住房消費(fèi)、支持群眾“以舊換新”改善居住條件為核心目標(biāo)。2.基本模式一致：均鼓勵(lì)通過(guò)舊房抵頂新房款的方式運(yùn)作。3.實(shí)施主體關(guān)聯(lián)：本級(jí)明確由市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司作為實(shí)施主體，是對(duì)上級(jí)“鼓勵(lì)房企”參與的具體落實(shí)和路徑創(chuàng)新，國(guó)企參與本身符合政策引導(dǎo)方向。
二、本級(jí)政策的深化與特點(diǎn)
1.目標(biāo)更綜合多元：在上級(jí)去庫(kù)存、促消費(fèi)基礎(chǔ)上，本級(jí)額外疊加了保障性租賃住房籌集與發(fā)展市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)兩大任務(wù)，政策目標(biāo)更豐富，服務(wù)城市整體住房發(fā)展體系。2.運(yùn)作機(jī)制更明確：確立了“政府引導(dǎo)、政策支持、國(guó)企參與、市場(chǎng)運(yùn)作”四位一體的原則，明確了政府與市場(chǎng)的角色分工，強(qiáng)化了組織保障和市場(chǎng)化運(yùn)作路徑，更具系統(tǒng)性和可操作性。3.實(shí)施路徑更具體：指定國(guó)有公司作為核心實(shí)施主體，有助于整合資源、規(guī)范流程、控制風(fēng)險(xiǎn)，并為后續(xù)舊房轉(zhuǎn)化為租賃住房提供了清晰的接收和運(yùn)營(yíng)主體，確保了政策鏈條的完整性。
問(wèn)：青島市深化住房“以舊換新”政策的目的和主要目標(biāo)是什么？
答：2024年6月，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)實(shí)施住房“以舊換新”工作的通知》，重點(diǎn)支持開發(fā)企業(yè)實(shí)施住房“以舊換新”。目前我市二手房交易市場(chǎng)活躍，今年一季度二手住房已累計(jì)網(wǎng)簽約1.5萬(wàn)套，群眾房屋交易需求較為旺盛。為響應(yīng)居民旺盛的改善性住房需求，通過(guò)建立官方渠道，支持居民“賣舊買新”。核心是采用“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”方式，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)等市場(chǎng)主體收購(gòu)二手住房。收購(gòu)的舊房將主要用作保障性租賃住房和長(zhǎng)租房。政策試行期1年，目標(biāo)收購(gòu)1200套以上。該政策為市民提供了安全、便捷的“以舊換新”路徑，解決了傳統(tǒng)模式下“先賣后買”可能出現(xiàn)的銜接不暢、資金風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，顯著降低換房難度和周期。同時(shí)，通過(guò)盤活存量住房資源，既為新市民、青年人等群體提供穩(wěn)定、可靠的租賃房源，解決階段性住房需求，又促進(jìn)新建商品住房去化，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)民生改善與市場(chǎng)提振雙贏。
問(wèn)：收購(gòu)個(gè)人二手住房的實(shí)施主體如何確定？
答：采取“2+10”的市區(qū)兩級(jí)國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)模式。由市級(jí)確定2家實(shí)施主體，各區(qū)（市）分別確定1家區(qū)級(jí)實(shí)施主體，共同負(fù)責(zé)收購(gòu)工作，并鼓勵(lì)其他社會(huì)化企業(yè)參與。此舉實(shí)現(xiàn)了實(shí)施主體“全城通收”、換房群眾“全城通購(gòu)”。由國(guó)有企業(yè)作為核心實(shí)施主體，能夠充分發(fā)揮其信用優(yōu)勢(shì)和資源整合能力，確保政策規(guī)范、穩(wěn)定、有序推進(jìn)，增強(qiáng)居民參與信心。
問(wèn)：“以舊換新”收購(gòu)的個(gè)人二手住房和換房人新購(gòu)買的商品住房有哪些具體要求？
答：舊房要求：需為產(chǎn)權(quán)清晰、可自由交易、配套完善的成套二手住房，房齡原則上不超過(guò)20年。對(duì)舊房的房齡、產(chǎn)權(quán)、配套等設(shè)置明確標(biāo)準(zhǔn)，既能控制收購(gòu)房源的潛在風(fēng)險(xiǎn)與改造成本，也確保了未來(lái)作為租賃住房的基礎(chǔ)品質(zhì)，維護(hù)多方長(zhǎng)期利益。
新房要求：換房人新購(gòu)商品住房的建筑面積或總價(jià)，應(yīng)高于其被收購(gòu)的舊房。通過(guò)設(shè)定“新房面積或價(jià)格高于舊房”的條件，確保政策資源精準(zhǔn)聚焦于真實(shí)的住房改善需求，有效引導(dǎo)居住升級(jí)。
問(wèn)：如何保障評(píng)估、交易等流程順利實(shí)施？
答：為確保公平，舊房收購(gòu)價(jià)格將由實(shí)施主體委托3家專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立評(píng)估，取中間值確定。最大程度減少了單方主觀判斷對(duì)房?jī)r(jià)的影響，確保收購(gòu)價(jià)貼近市場(chǎng)公允價(jià)值，保障居民資產(chǎn)權(quán)益，力爭(zhēng)從源頭上消除爭(zhēng)議。
換房人若對(duì)價(jià)格不認(rèn)可，可隨時(shí)無(wú)責(zé)退出，充分尊重群眾意愿，打消后顧之憂。整個(gè)交易流程將實(shí)行規(guī)范化管理和資金閉環(huán)監(jiān)管，確保舊房銷售款安全、定向用于購(gòu)買新房，保護(hù)各方權(quán)益。
問(wèn)：參與住房“以舊換新”有哪些流程和程序？
答：主要流程可概括為：認(rèn)購(gòu)新房→申報(bào)舊房→評(píng)估洽談→簽訂三方協(xié)議→完成過(guò)戶與資金共管→辦理新房登記。特別設(shè)立了“特殊情況處理”條款，若新房交易最終失敗，舊房過(guò)戶流程將終止，資金原路返還。
流程設(shè)計(jì)將舊房出售與新房購(gòu)買深度綁定，讓居民能提前鎖定心儀的新房，避免踏空風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“住新賣舊”的無(wú)縫過(guò)渡。明確的“交易失敗、原路返還”機(jī)制，為整個(gè)換房過(guò)程提供了強(qiáng)有力的安全保障，即使中途出現(xiàn)意外情況，居民的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)益也不會(huì)受損，使居民可以安心參與。
問(wèn)：具體申請(qǐng)的時(shí)間及方式是什么？
目前，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局正在完善和測(cè)試房源申報(bào)系統(tǒng)，5月6日開始，有換房需求的群眾可登錄青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)（https://sjw.qingdao.gov.cn）的“住房以舊換新”模塊積極參與。
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