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各區(qū)人民政府，市政府各部門，市直各單位：
《青島市房管體制改革方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，望認(rèn)真組織實(shí)施。
青島市房管體制改革方案
為進(jìn)一步深化住房制度改革，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的房屋管理和經(jīng)營(yíng)維修新體制，制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以黨的十五大和江澤民總書記“七·一”重要講話精神為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹住房制度改革、國(guó)有企業(yè)改革和機(jī)構(gòu)改革的方針政策，理順?lè)慨a(chǎn)行政管理體制，重組民營(yíng)化房屋維修體系，轉(zhuǎn)變直管公房資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，實(shí)行政企分開(kāi)、政資分開(kāi)和政社分開(kāi)，達(dá)到直管公房的房產(chǎn)行政管理權(quán)、房屋所有權(quán)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)”分離，不斷滿足政府、社會(huì)和居民對(duì)房屋管理、維修、服務(wù)的需要。
二、主要工作
?。ㄒ唬├眄?lè)慨a(chǎn)行政管理體制1.垂直管理。將現(xiàn)隸屬于市南、市北、四方、李滄區(qū)政府的房產(chǎn)管理處（機(jī)關(guān)）整建制地收歸市國(guó)土資源和房屋管理局，實(shí)行垂直管理。原屬區(qū)房產(chǎn)管理處管轄的房產(chǎn)交易、租賃管理部門歸并市房地產(chǎn)交易中心，作為該中心的分支機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一、規(guī)范其職能。
2.合并理順。市內(nèi)四區(qū)房產(chǎn)管理處（機(jī)關(guān)）垂直后，與本次機(jī)構(gòu)改革中從原市土地局（規(guī)劃局）分離出來(lái)的市內(nèi)四區(qū)土地管理部門合并，按照機(jī)構(gòu)改革的要求，整合理順后作為市國(guó)土資源和房屋管理局的派出機(jī)構(gòu)。
?。ǘ┙⑿碌姆课萁?jīng)營(yíng)維修體系
1.原房屋經(jīng)營(yíng)維修單位整體改制，分流安置人員。對(duì)原區(qū)屬房管所、修繕隊(duì)（公司）等單位實(shí)行整體改制。原有人員獲一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，與原單位脫離用人關(guān)系，在批準(zhǔn)的政策規(guī)定范圍內(nèi)自主選擇：一是帶資（補(bǔ)償金）入股參與新組建的股份制、民營(yíng)化的物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱民營(yíng)物業(yè)公司）；二是帶資走向市場(chǎng)自謀職業(yè)；三是自由組合開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)；四是提前退休；五是進(jìn)入街道辦事處失業(yè)保障體系。
2.盤活存量資產(chǎn)，由民營(yíng)物業(yè)公司買斷經(jīng)營(yíng)。對(duì)原單位的國(guó)有固定資產(chǎn)評(píng)估折價(jià)，由參入重組的民營(yíng)物業(yè)公司的職工持股買斷，國(guó)有資產(chǎn)全部退出（折價(jià)資金可轉(zhuǎn)換為政府對(duì)改革成本的投入）。
3.推舉“發(fā)起人”，按法定程序組建民營(yíng)物業(yè)公司。民營(yíng)物業(yè)公司的“發(fā)起人”由主管部門提名，經(jīng)原單位職工大會(huì)選舉通過(guò)，報(bào)市房管體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確認(rèn)后，由其具體牽頭承辦新公司的組建工作。新公司的成員和職工，由“發(fā)起人”從原單位分流人員中選聘，帶資入股，既為股東，又為勞動(dòng)者。4.民營(yíng)物業(yè)公司通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得直管公房的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并與委托部門建立契約關(guān)系。為確保新老體制的平穩(wěn)過(guò)渡，國(guó)有房產(chǎn)營(yíng)運(yùn)部門可在前三年通過(guò)議標(biāo)方式，將直管公房協(xié)議委托民營(yíng)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，三年后再實(shí)行公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。民營(yíng)物業(yè)公司按契約的規(guī)定對(duì)直管公房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、維修服務(wù)，同時(shí)面向社會(huì)的物業(yè)管理市場(chǎng)，不斷拓寬物業(yè)管理的范圍，大力開(kāi)展與房屋經(jīng)營(yíng)相關(guān)的業(yè)務(wù)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存、圖發(fā)展。5.民營(yíng)物業(yè)公司通過(guò)市場(chǎng)整合，形成經(jīng)營(yíng)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。民營(yíng)物業(yè)公司以“快捷、優(yōu)質(zhì)、低償”為宗旨，通過(guò)爭(zhēng)創(chuàng)品牌，優(yōu)勝劣汰，形成競(jìng)爭(zhēng)有序、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、服務(wù)優(yōu)良，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的房屋經(jīng)營(yíng)維修新體系，為市民提供快捷、方便、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
6.民營(yíng)物業(yè)公司的人事、黨、團(tuán)等關(guān)系，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。分流人員組成的其他形式的企業(yè)和進(jìn)入保障體系的人員的人事、黨、團(tuán)等關(guān)系，實(shí)行屬地化管理。
（三）轉(zhuǎn)變直管公房經(jīng)營(yíng)機(jī)制
1.加快剩余直管公有住房的出售。對(duì)剩余直管公有住房由房改部門分類研究，采取不同的促售措施，通過(guò)最大限度的房產(chǎn)自有化，促進(jìn)房屋維修服務(wù)社會(huì)化、市場(chǎng)化。
2.建立直管公有非住宅房屋的分類經(jīng)營(yíng)價(jià)格體系。對(duì)現(xiàn)有的直管公有非住宅，逐步實(shí)行不同的租金標(biāo)準(zhǔn)，黨、政、群機(jī)關(guān)和非經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位用房仍實(shí)行政府指令性租金標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋逐步放開(kāi)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣承租權(quán)等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式推行協(xié)議租金制，使國(guó)有房產(chǎn)最大限度地保值增值。
3.改進(jìn)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)形式。將全市90余萬(wàn)平方米直管公有非住宅房屋和剩余的150余萬(wàn)平方米的直管公有住宅房屋，全部委托市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司營(yíng)運(yùn)。其中，黨政機(jī)關(guān)和非經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位用房和住宅房屋仍按實(shí)物管理的模式，實(shí)行保值目標(biāo)管理；其他直管公房通過(guò)估價(jià)定值，納入國(guó)有資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)體系，實(shí)行價(jià)值形態(tài)管理，進(jìn)行增值目標(biāo)、指標(biāo)化考核。市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司再通過(guò)契約合同方式，將房屋委托給中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)維修（其中公有住房的租金和售價(jià)仍按房改政策執(zhí)行）。按照政事分開(kāi)、政資分開(kāi)和政社分開(kāi)的原則，市國(guó)土資源和房屋管理局不再直接經(jīng)營(yíng)管理國(guó)有房產(chǎn)。
三、相關(guān)政策
?。ㄒ唬┤藛T分流安置政策。依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)分流人員實(shí)行分類安置。基本原則是：1.擬“持股”加入新組建民營(yíng)物業(yè)公司的，按規(guī)定發(fā)給一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償作為入股資金；同時(shí)，通過(guò)“持股”，享受政府給予民營(yíng)物業(yè)公司的政策支持。2.不參股加入民營(yíng)物業(yè)公司，選擇其他自謀職業(yè)等出路的，按規(guī)定給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，包括經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，兩年度的失業(yè)保險(xiǎn)金和一定的再就業(yè)補(bǔ)助金。3.患病和工傷人員按有關(guān)規(guī)定予以醫(yī)療補(bǔ)助和管理。4.具備條件的，允許提前退休。凡到2001年底，距法定退休年齡5年以內(nèi)（含5年）或工齡滿30年的職工，允許按事業(yè)單位的相關(guān)規(guī)定提前辦理退休。5.已離休、退休人員由市國(guó)土資源和房屋管理局的派出機(jī)構(gòu)管理。（二）改革成本和資金來(lái)源。改革成本包括，分流安置富余職工解除勞動(dòng)關(guān)系的補(bǔ)償金和原房管所、修繕隊(duì)等整體改制單位所需償還的債務(wù)，以及建立民營(yíng)物業(yè)公司所需的啟動(dòng)資金。資金來(lái)源包括依據(jù)財(cái)政部、建設(shè)部《關(guān)于房管機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制資金有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)規(guī)〔2000〕24號(hào)）規(guī)定，從直管公房出售資金中提取15%?？钜约霸瓎挝还潭ㄙY產(chǎn)評(píng)估折價(jià)資金。
四、方法步驟
?。ㄒ唬├眄橌w制。區(qū)房產(chǎn)行政管理部門（機(jī)關(guān)）垂直后與區(qū)土地部門合并，作為市國(guó)土資源和房屋管理局的派出機(jī)構(gòu)，名稱為“青島市國(guó)土資源和房屋管理局××區(qū)分局?！笔芯幹撇块T按照“精簡(jiǎn)、效能、統(tǒng)一”的原則，進(jìn)行“三定”，“三定”后的超編人員和不符合機(jī)關(guān)工作條件的人員按本方案確定的原則分流安置。同時(shí)，對(duì)原區(qū)屬房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行改制，分流安置富余人員，重組民營(yíng)化的物業(yè)管理企業(yè)。（二）整體改制。原房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位原則上以原單位和原布局為基礎(chǔ)，改制為股份制、民營(yíng)化的物業(yè)管理公司或房屋修繕公司。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)法》的規(guī)定，成立新公司，并盡快履行房屋經(jīng)營(yíng)維修職責(zé)。（三）評(píng)估委托。由市國(guó)資辦會(huì)同市財(cái)政局、審計(jì)局、國(guó)土資源和房屋管理局、房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司，根據(jù)本方案所規(guī)定原則，將直管公房評(píng)估折價(jià)后，委托市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。并將原區(qū)屬房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的固定資產(chǎn)評(píng)估折價(jià)，由新成立的民營(yíng)物業(yè)公司買斷，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本的退出。（四）逐步完善。由市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司（國(guó)有資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)部門）制定詳細(xì)的委托合同、考核標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格監(jiān)督考核，納入規(guī)范化管理。大力培育房屋維修服務(wù)品牌，建立便民熱線信息網(wǎng)絡(luò)，形成覆蓋全市的房屋維修服務(wù)體系，解決房屋維修難的問(wèn)題。
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