導(dǎo)航
各區(qū)、市人民政府，市政府各部門，市直各單位：
為加強(qiáng)國有建設(shè)用地管理，規(guī)范土地市場行為，實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號，以下簡稱《處置辦法》）、《國家土地總督察辦公室關(guān)于督促地方政府加快整改處置閑置房地產(chǎn)用地的通知》（國土督辦發(fā)〔2010〕33號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步做好閑置土地處置工作提出如下意見。
一、精準(zhǔn)認(rèn)定閑置土地及原因
閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足1/4，中止開發(fā)建設(shè)滿1年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。
國土資源主管部門應(yīng)根據(jù)調(diào)查取證情況，精準(zhǔn)認(rèn)定閑置土地原因。
?。ㄒ唬┓稀短幹棉k法》規(guī)定的因政府及其有關(guān)部門原因造成土地閑置情形或有下列情形之一的，認(rèn)定為因政府及其有關(guān)部門原因造成的土地閑置：
1.因城市規(guī)劃調(diào)整或特殊區(qū)域城市規(guī)劃控制，造成土地使用權(quán)人不能按照約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件動工開發(fā)的；
2.因政府承諾市政配套設(shè)施未到位造成土地?zé)o法動工開發(fā)的，或政府及其有關(guān)部門因市政建設(shè)等原因書面告知土地使用權(quán)人不能動工開發(fā)的（因用地單位違法行為導(dǎo)致的除外）；
3.政府及其有關(guān)部門因行政審批出現(xiàn)意外障礙，不能在法定期限內(nèi)完成審批，造成土地?zé)o法動工開發(fā)的。
?。ǘ┏鲜銮樾瓮庖约按嬖谙铝星樾沃坏?，認(rèn)定為因土地使用權(quán)人自身原因造成的土地閑置：
1.未提供政府及其有關(guān)部門出具的相關(guān)證明材料的；
2.土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃未修改且規(guī)劃條件未改變，僅因土地使用權(quán)人報送的規(guī)劃方案未通過主管部門審查造成土地閑置的。
二、分類處置閑置土地
（一）因政府及其有關(guān)部門原因造成土地閑置的，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商，可采取延長動工開發(fā)期限、調(diào)整土地用途或規(guī)劃條件、由政府安排臨時使用、協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)、置換土地等方式進(jìn)行處置。
1.經(jīng)批準(zhǔn)延長動工開發(fā)期限至延長期滿后，若仍因政府及其有關(guān)部門原因?qū)е聼o法動工開發(fā)的，應(yīng)采取除延長動工開發(fā)期限外的其他方式進(jìn)行處置；因土地使用權(quán)人自身原因仍未動工開發(fā)的，按照因土地使用權(quán)人自身原因造成土地閑置的規(guī)定處置。
2.對已繳清土地出讓價款、落實項目資金且已辦理土地權(quán)屬登記，因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改造成閑置的，國土資源主管部門可依法為土地使用權(quán)人置換其他價值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同，并在合同補(bǔ)充條款中注明為置換土地。
3.以調(diào)整土地用途、協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)、置換土地方式處置的，土地使用權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定到國土資源主管部門辦理變更或終止國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥決定書手續(xù)，變更或注銷國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。
4.對不予調(diào)整土地用途、協(xié)商收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的應(yīng)給予土地使用權(quán)人補(bǔ)償，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定與土地使用權(quán)人簽訂收回國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議。
5.國土資源主管部門與土地使用權(quán)人協(xié)商有償收回土地使用權(quán)時，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照市場評估地價確定，所需補(bǔ)償費(fèi)用列入各級財政土地出讓收支基金預(yù)算。市場評估地價按國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的土地用途和規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行評估，評估時點為閑置土地處置方案批準(zhǔn)的時點。
6.國土資源主管部門與土地使用權(quán)人不能就處置方式協(xié)商達(dá)成一致意見的，可依法通過仲裁、訴訟方式變更、解除或撤銷國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥決定書。
?。ǘ┮蛲恋厥褂脵?quán)人自身原因造成土地閑置的，采取征繳土地閑置費(fèi)、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的方式進(jìn)行處置。
1.土地閑置費(fèi)按照土地出讓或劃撥價款的20%征繳。無劃撥價款的，應(yīng)由地價評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，國土資源主管部門根據(jù)評估結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況，集體決策確定地價，土地閑置費(fèi)按所定地價的20%征繳。土地使用權(quán)人應(yīng)按照征繳土地閑置費(fèi)決定書規(guī)定的期限繳納土地閑置費(fèi)；未按期繳納的，土地閑置時間繼續(xù)計算；拒不繳納的，由國土資源主管部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
2.征繳土地閑置費(fèi)后仍未動工建設(shè)或未按期繳納土地閑置費(fèi)達(dá)到無償收回條件的，國土資源主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，依法無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
3.無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人已繳納的土地出讓價款或劃撥價款一律不予退還；閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)將收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。
（三）閑置土地被法院查封的，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知的要求協(xié)助執(zhí)行；協(xié)助執(zhí)行完畢后，按照《處置辦法》和本意見進(jìn)行處置。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，不影響該宗閑置土地處置；若處置方案涉及銀行利益，銀行應(yīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商更換抵押品，抵押行為各方應(yīng)承擔(dān)各自風(fēng)險。
?。ㄋ模┮褎庸ら_發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積不足應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積1/3或者已投資額不足總投資額1/4，中止開發(fā)建設(shè)滿1年的，按照因政府及其有關(guān)部門原因造成土地閑置的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
三、完善閑置土地處置程序
?。ㄒ唬﹪临Y源主管部門在作出征繳土地閑置費(fèi)、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定前，應(yīng)向閑置土地使用權(quán)人送達(dá)閑置土地處置聽證權(quán)利告知書，并將閑置土地擬處置有關(guān)內(nèi)容書面告知相關(guān)抵押權(quán)人。
若土地使用權(quán)人書面放棄聽證，保留其放棄聽證的原件并歸檔；若申請聽證，國土資源主管部門應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》依法組織聽證會；經(jīng)聽證否定了擬采取的處理決定的，應(yīng)重新進(jìn)行閑置土地原因認(rèn)定，研究相應(yīng)的處置方式。
（二）經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，或者土地使用權(quán)人放棄聽證，或者經(jīng)聽證通過了擬采取的處理決定的，國土資源主管部門擬訂閑置土地處置方案，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后實施。
實施過程中，國土資源主管部門應(yīng)就終止國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、劃撥決定書以及注銷國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、土地權(quán)利證書向社會公告。土地使用權(quán)人對征繳土地閑置費(fèi)、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的決定不服，申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的，由國土資源主管部門進(jìn)行答復(fù)或者應(yīng)訴；土地使用權(quán)人既不申請行政復(fù)議、不提起行政訴訟，又不履行相關(guān)義務(wù)的，國土資源主管部門應(yīng)按照《處置辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定和國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定、劃撥決定書規(guī)定惡意囤地、炒地的，閑置土地處置完畢前，國土資源主管部門依法不予受理該土地使用權(quán)人新的用地申請，依法不予辦理被認(rèn)定閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。
四、有效預(yù)防土地閑置
?。ㄒ唬﹪临Y源主管部門應(yīng)嚴(yán)把建設(shè)用地供應(yīng)關(guān)口，擬供土地須權(quán)利清晰、安置補(bǔ)償?shù)轿?、無法律經(jīng)濟(jì)糾紛、規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)所必需的基本土地條件，防止因政府及其有關(guān)部門原因造成土地閑置，從源頭上預(yù)防閑置土地的產(chǎn)生。
?。ǘ└黝惤ㄔO(shè)項目用地應(yīng)按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定或劃撥決定書確定的開工期限進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。土地交付日期明確的，應(yīng)自土地交付之日起1年內(nèi)開工建設(shè)；土地交付日期不明確的，應(yīng)自國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同生效或劃撥決定書核發(fā)之日起1年內(nèi)開工建設(shè)。開工日期以土地使用權(quán)人依法取得建筑工程施工許可證等施工批準(zhǔn)文件之日為準(zhǔn)。
對新供地建設(shè)項目，國土資源主管部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者核發(fā)劃撥決定書時須明確建設(shè)用地開發(fā)周期。房地產(chǎn)開發(fā)用地須自開工建設(shè)之日起3年內(nèi)竣工；其他類建設(shè)用地，面積在5公頃以內(nèi)的自開工建設(shè)之日起不超過3年竣工，面積在5至10公頃的不超過4年竣工，面積在10公頃以上的不超過5年竣工?？⒐と掌谝酝恋厥褂脵?quán)人依法取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證之日為準(zhǔn)。
五、加強(qiáng)閑置土地監(jiān)管
（一）土地使用權(quán)人未按國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定或劃撥決定書規(guī)定的開工日期開工建設(shè)，構(gòu)成違約，不滿1年的，按照約定或規(guī)定條款進(jìn)行處置；構(gòu)成閑置，超過1年的，按《處置辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
土地使用權(quán)人應(yīng)在施工現(xiàn)場設(shè)立建設(shè)項目公示牌，公布土地使用權(quán)人、建設(shè)單位、項目開竣工期限等。項目開發(fā)建設(shè)期間，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行青島市國有建設(shè)用地開竣工申報制度相關(guān)規(guī)定，在開工、竣工前15日向所在地國土資源主管部門書面申報項目開工、竣工等情況；國土資源部門應(yīng)對出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行核驗，并在用地單位申報的開工、竣工日期派人現(xiàn)場踏勘。對不執(zhí)行開竣工申報制度或提供虛假材料的，列入不良行為記錄，向社會公示。
?。ǘ﹪临Y源主管部門應(yīng)加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)、批后監(jiān)管和管理工作，規(guī)范建設(shè)用地供應(yīng)程序和約定、規(guī)定開發(fā)內(nèi)容，建立覆蓋批、供、用、查全過程的監(jiān)督管理機(jī)制。要加強(qiáng)閑置土地信息管理，下達(dá)閑置土地認(rèn)定書后，應(yīng)當(dāng)按照《處置辦法》相關(guān)規(guī)定，將閑置土地信息錄入土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)備案并抄送金融監(jiān)管部門，同時通過門戶網(wǎng)站等形式向社會公開。未通過監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)備案的，不得采取因政府及其有關(guān)部門原因造成土地閑置的處置方式進(jìn)行處置。閑置土地處置完畢后，應(yīng)當(dāng)及時更新監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中該宗土地相關(guān)信息。要加強(qiáng)對監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)操作人員的管理，嚴(yán)肅信息填報紀(jì)律，做到認(rèn)真、及時、準(zhǔn)確填報數(shù)據(jù)，對有弄虛作假、瞞報漏報的，將予以通報批評。
本意見自2015年10月1日起施行，有效期至2020年9月30日。
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