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各市、區(qū)人民政府,市政府各部門(mén),市直各單位:
        《青島市房管體制改革方案》已經(jīng)市政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,望認(rèn)真組織實(shí)施。

青島市房管體制改革方案

　　為進(jìn)一步深化住房制度改革,建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的房屋管理和經(jīng)營(yíng)維修新體制,制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想
　　以黨的十五大和江澤民總書(shū)記“七·一”重要講話(huà)精神為指導(dǎo),認(rèn)真貫徹住房制度改革、國(guó)有企業(yè)改革和機(jī)構(gòu)改革的方針政策,理順?lè)慨a(chǎn)行政管理體制,重組民營(yíng)化房屋維修體系,轉(zhuǎn)變直管公房資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制,實(shí)行政企分開(kāi)、政資分開(kāi)和政社分開(kāi),達(dá)到直管公房的房產(chǎn)行政管理權(quán)、房屋所有權(quán)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)”分離,不斷滿(mǎn)足政府、社會(huì)和居民對(duì)房屋管理、維修、服務(wù)的需要。
　　二、主要工作
　?。ㄒ唬├眄?lè)慨a(chǎn)行政管理體制1.垂直管理。將現(xiàn)隸屬于市南、市北、四方、李滄區(qū)政府的房產(chǎn)管理處（機(jī)關(guān)）整建制地收歸市國(guó)土資源和房屋管理局,實(shí)行垂直管理。原屬區(qū)房產(chǎn)管理處管轄的房產(chǎn)交易、租賃管理部門(mén)歸并市房地產(chǎn)交易中心,作為該中心的分支機(jī)構(gòu),統(tǒng)一、規(guī)范其職能。
　　2.合并理順。市內(nèi)四區(qū)房產(chǎn)管理處（機(jī)關(guān)）垂直后,與本次機(jī)構(gòu)改革中從原市土地局（規(guī)劃局）分離出來(lái)的市內(nèi)四區(qū)土地管理部門(mén)合并,按照機(jī)構(gòu)改革的要求,整合理順后作為市國(guó)土資源和房屋管理局的派出機(jī)構(gòu)。
　   （二）建立新的房屋經(jīng)營(yíng)維修體系
　　1.原房屋經(jīng)營(yíng)維修單位整體改制,分流安置人員。對(duì)原區(qū)屬房管所、修繕隊(duì)（公司）等單位實(shí)行整體改制。原有人員獲一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后,與原單位脫離用人關(guān)系,在批準(zhǔn)的政策規(guī)定范圍內(nèi)自主選擇:一是帶資（補(bǔ)償金）入股參與新組建的股份制、民營(yíng)化的物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民營(yíng)物業(yè)公司）;二是帶資走向市場(chǎng)自謀職業(yè);三是自由組合開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng);四是提前退休;五是進(jìn)入街道辦事處失業(yè)保障體系。
　　2.盤(pán)活存量資產(chǎn),由民營(yíng)物業(yè)公司買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)。對(duì)原單位的國(guó)有固定資產(chǎn)評(píng)估折價(jià),由參入重組的民營(yíng)物業(yè)公司的職工持股買(mǎi)斷,國(guó)有資產(chǎn)全部退出（折價(jià)資金可轉(zhuǎn)換為政府對(duì)改革成本的投入）。
　　3.推舉“發(fā)起人”,按法定程序組建民營(yíng)物業(yè)公司。民營(yíng)物業(yè)公司的“發(fā)起人”由主管部門(mén)提名,經(jīng)原單位職工大會(huì)選舉通過(guò),報(bào)市房管體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確認(rèn)后,由其具體牽頭承辦新公司的組建工作。新公司的成員和職工,由“發(fā)起人”從原單位分流人員中選聘,帶資入股,既為股東,又為勞動(dòng)者。4.民營(yíng)物業(yè)公司通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得直管公房的經(jīng)營(yíng)權(quán),并與委托部門(mén)建立契約關(guān)系。為確保新老體制的平穩(wěn)過(guò)渡,國(guó)有房產(chǎn)營(yíng)運(yùn)部門(mén)可在前三年通過(guò)議標(biāo)方式,將直管公房協(xié)議委托民營(yíng)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng),三年后再實(shí)行公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。民營(yíng)物業(yè)公司按契約的規(guī)定對(duì)直管公房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、維修服務(wù),同時(shí)面向社會(huì)的物業(yè)管理市場(chǎng),不斷拓寬物業(yè)管理的范圍,大力開(kāi)展與房屋經(jīng)營(yíng)相關(guān)的業(yè)務(wù),在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存、圖發(fā)展。5.民營(yíng)物業(yè)公司通過(guò)市場(chǎng)整合,形成經(jīng)營(yíng)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。民營(yíng)物業(yè)公司以“快捷、優(yōu)質(zhì)、低償”為宗旨,通過(guò)爭(zhēng)創(chuàng)品牌,優(yōu)勝劣汰,形成競(jìng)爭(zhēng)有序、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、服務(wù)優(yōu)良,點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合的房屋經(jīng)營(yíng)維修新體系,為市民提供快捷、方便、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
　　6.民營(yíng)物業(yè)公司的人事、黨、團(tuán)等關(guān)系,按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。分流人員組成的其他形式的企業(yè)和進(jìn)入保障體系的人員的人事、黨、團(tuán)等關(guān)系,實(shí)行屬地化管理。
　   （三）轉(zhuǎn)變直管公房經(jīng)營(yíng)機(jī)制
　　1.加快剩余直管公有住房的出售。對(duì)剩余直管公有住房由房改部門(mén)分類(lèi)研究,采取不同的促售措施,通過(guò)最大限度的房產(chǎn)自有化,促進(jìn)房屋維修服務(wù)社會(huì)化、市場(chǎng)化。
　　2.建立直管公有非住宅房屋的分類(lèi)經(jīng)營(yíng)價(jià)格體系。對(duì)現(xiàn)有的直管公有非住宅,逐步實(shí)行不同的租金標(biāo)準(zhǔn),黨、政、群機(jī)關(guān)和非經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位用房仍實(shí)行政府指令性租金標(biāo)準(zhǔn);商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋逐步放開(kāi),通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)承租權(quán)等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式推行協(xié)議租金制,使國(guó)有房產(chǎn)最大限度地保值增值。
　　3.改進(jìn)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)形式。將全市90余萬(wàn)平方米直管公有非住宅房屋和剩余的150余萬(wàn)平方米的直管公有住宅房屋,全部委托市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司營(yíng)運(yùn)。其中,黨政機(jī)關(guān)和非經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位用房和住宅房屋仍按實(shí)物管理的模式,實(shí)行保值目標(biāo)管理;其他直管公房通過(guò)估價(jià)定值,納入國(guó)有資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)體系,實(shí)行價(jià)值形態(tài)管理,進(jìn)行增值目標(biāo)、指標(biāo)化考核。市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司再通過(guò)契約合同方式,將房屋委托給中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)維修（其中公有住房的租金和售價(jià)仍按房改政策執(zhí)行）。按照政事分開(kāi)、政資分開(kāi)和政社分開(kāi)的原則,市國(guó)土資源和房屋管理局不再直接經(jīng)營(yíng)管理國(guó)有房產(chǎn)。
　　三、相關(guān)政策
　   （一）人員分流安置政策。依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定,對(duì)分流人員實(shí)行分類(lèi)安置?；驹瓌t是:1.擬“持股”加入新組建民營(yíng)物業(yè)公司的,按規(guī)定發(fā)給一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償作為入股資金;同時(shí),通過(guò)“持股”,享受政府給予民營(yíng)物業(yè)公司的政策支持。2.不參股加入民營(yíng)物業(yè)公司,選擇其他自謀職業(yè)等出路的,按規(guī)定給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,包括經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金,兩年度的失業(yè)保險(xiǎn)金和一定的再就業(yè)補(bǔ)助金。3.患病和工傷人員按有關(guān)規(guī)定予以醫(yī)療補(bǔ)助和管理。4.具備條件的,允許提前退休。凡到2001年底,距法定退休年齡5年以?xún)?nèi)（含5年）或工齡滿(mǎn)30年的職工,允許按事業(yè)單位的相關(guān)規(guī)定提前辦理退休。5.已離休、退休人員由市國(guó)土資源和房屋管理局的派出機(jī)構(gòu)管理。
　   （二）改革成本和資金來(lái)源。改革成本包括,分流安置富余職工解除勞動(dòng)關(guān)系的補(bǔ)償金和原房管所、修繕隊(duì)等整體改制單位所需償還的債務(wù),以及建立民營(yíng)物業(yè)公司所需的啟動(dòng)資金。資金來(lái)源包括依據(jù)財(cái)政部、建設(shè)部《關(guān)于房管機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制資金有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)規(guī)〔2000〕24號(hào)）規(guī)定,從直管公房出售資金中提取15%專(zhuān)款以及原單位固定資產(chǎn)評(píng)估折價(jià)資金。
　　四、方法步驟
　   （一）理順體制。區(qū)房產(chǎn)行政管理部門(mén)（機(jī)關(guān)）垂直后與區(qū)土地部門(mén)合并,作為市國(guó)土資源和房屋管理局的派出機(jī)構(gòu),名稱(chēng)為“青島市國(guó)土資源和房屋管理局××區(qū)分局?！笔芯幹撇块T(mén)按照“精簡(jiǎn)、效能、統(tǒng)一”的原則,進(jìn)行“三定”,“三定”后的超編人員和不符合機(jī)關(guān)工作條件的人員按本方案確定的原則分流安置。同時(shí),對(duì)原區(qū)屬房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行改制,分流安置富余人員,重組民營(yíng)化的物業(yè)管理企業(yè)。
　   （二）整體改制。原房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位原則上以原單位和原布局為基礎(chǔ),改制為股份制、民營(yíng)化的物業(yè)管理公司或房屋修繕公司。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)法》的規(guī)定,成立新公司,并盡快履行房屋經(jīng)營(yíng)維修職責(zé)。
　   （三）評(píng)估委托。由市國(guó)資辦會(huì)同市財(cái)政局、審計(jì)局、國(guó)土資源和房屋管理局、房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司,根據(jù)本方案所規(guī)定原則,將直管公房評(píng)估折價(jià)后,委托市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。并將原區(qū)屬房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的固定資產(chǎn)評(píng)估折價(jià),由新成立的民營(yíng)物業(yè)公司買(mǎi)斷,實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本的退出。
　   （四）逐步完善。由市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司（國(guó)有資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)部門(mén)）制定詳細(xì)的委托合同、考核標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格監(jiān)督考核,納入規(guī)范化管理。大力培育房屋維修服務(wù)品牌,建立便民熱線(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò),形成覆蓋全市的房屋維修服務(wù)體系,解決房屋維修難的問(wèn)題。

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