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　　文件的主要內(nèi)容已被《青島市人民政府關(guān)于貫徹國辦發(fā)[2006]37號文件調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知》（青政發(fā)[2006]28號）代替。

各區(qū)、市人民政府,市政府各部門,市直各單位:
　　根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國辦發(fā)明電〔2005〕8號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)〈建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見〉的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)要求,為進(jìn)一步加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),著力增加面向中低收入家庭的中低價位、中小套型住房,控制不合理住房需求,努力實現(xiàn)我市商品住房供求基本平衡,切實穩(wěn)定住房價格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:
　　一、加強規(guī)劃調(diào)控力度,調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)
　　在符合青島市城市總體規(guī)劃的前提下,調(diào)整、優(yōu)化居住用地布局和結(jié)構(gòu)。規(guī)劃部門要在項目選址定點上優(yōu)先保證中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目,并開通“綠色通道”,加快審批速度。要結(jié)合《城市高層空間布局規(guī)劃》,適當(dāng)提高建筑容積率,增加住房建設(shè)總量。在建筑設(shè)計方案審批中,要嚴(yán)格控制經(jīng)濟適用住房和中低價位普通商品住房套型面積。中低價位普通商品住房項目單套建筑面積控制在120平方米以下,容積率要控制在1.0以上。套型標(biāo)準(zhǔn)不符合規(guī)定的,建設(shè)、國土資源房管、規(guī)劃等相關(guān)部門不予辦理規(guī)劃許可、施工許可、預(yù)售許可、產(chǎn)權(quán)登記等審批手續(xù)。要加強開發(fā)項目規(guī)劃許可監(jiān)管,對2年內(nèi)未開工的住宅項目,要根據(jù)城市環(huán)境要求和基礎(chǔ)設(shè)施變化情況,再次進(jìn)行規(guī)劃審查,對不符合規(guī)劃許可的項目,要堅決予以撤銷。要加大城市濱海公路沿線城市組團控規(guī)編制力度,為適時啟動組團建設(shè)創(chuàng)造條件,拓展住房建設(shè)空間。
　　二、加大中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)
　　在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃的前提下,根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,適時調(diào)整住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。要停止別墅類用地供應(yīng),嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng);要著力增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量,對于納入儲備后擬“招拍掛”出讓的住宅用地,除政府指定項目和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展用地外,其余部分要全部用于建設(shè)中低價位普通商品住房,以“招拍掛”方式公開出讓。2005年、2006年各從土地儲備中拿出1000畝土地,用于建設(shè)中低價位普通商品住房。
　　要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理,對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓,依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度,嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,超過出讓合同約定動工開發(fā)日期,無正當(dāng)理由滿1年未動工開發(fā)的,按土地出讓金的20%征收土地閑置費,滿2年未動工開發(fā)的,無償收回,切實制止囤積土地行為。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容,加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管,對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的,依法追究違約違規(guī)責(zé)任。
　　三、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè),著力增加中低價位普通商品住房供應(yīng),完善廉租住房保障體系
　　要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),著力增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng),其住房供應(yīng)比重控制在占住房供應(yīng)總量的80%以上。2005年全市新開工各類商品住房900萬平方米,竣工650萬平方米。2006年全市新開工各類商品住房1100萬平方米,竣工700萬平方米。其中:2005年開工在建經(jīng)濟適用住房230萬平方米,竣工70萬平方米;2006年開工在建經(jīng)濟適用住房400萬平方米,竣工150萬平方米。統(tǒng)籌安排土地,2005年、2006年兩年,政府組織建設(shè)60萬平方米配套商品房,專項用于安置基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)涉及的拆遷居民。要嚴(yán)格落實經(jīng)濟適用住房項目招投標(biāo)制度,加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理,切實降低開發(fā)建設(shè)成本。市物價、國土資源房管部門要嚴(yán)格按照規(guī)定,核定經(jīng)濟適用住房價格,并監(jiān)督嚴(yán)格執(zhí)行。市物價、房地產(chǎn)開發(fā)、國土資源房管部門要綜合考慮經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、級差地租、建設(shè)成本、產(chǎn)業(yè)利潤等因素,核定中低價位普通商品住房指導(dǎo)價格;對于具體出讓的宗地,要明確住房銷售限價等控制性指標(biāo),作為“招拍掛”的前置條件,與土地使用權(quán)出讓合同一并執(zhí)行,切實將中低價位普通商品住房價格控制在同級別土地住房平均交易價格以下。開發(fā)建設(shè)單位必須嚴(yán)格按照規(guī)定程序和政府指導(dǎo)價,將經(jīng)濟適用住房和中低價位普通商品住房公開銷售給符合條件的群體,并自覺接受有關(guān)職能部門的監(jiān)督和管理。違反國家法律法規(guī)和政策規(guī)定的,由國土資源房管、房地產(chǎn)開發(fā)等部門依法從嚴(yán)查處。
　　嚴(yán)格經(jīng)濟適用住房和中低價位普通商品住房上市交易管理。經(jīng)濟適用住房,自辦理房地產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi),一律不得上市交易。中低價位普通商品住房自辦理房地產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)不得上市交易。期滿上市交易的,應(yīng)按規(guī)定補繳政府收益。在限制交易期限內(nèi),因戶口遷移、出國定居等特殊原因確需出售經(jīng)濟適用住房或中低價位普通商品住房的,經(jīng)批準(zhǔn)后,按照規(guī)定程序以評估價格公開銷售給符合規(guī)定條件的申請家庭。嚴(yán)禁任何組織、個人以任何名義或手段通過經(jīng)濟適用住房和中低價位普通商品住房謀取不當(dāng)利益,嚴(yán)厲打擊各類炒買炒賣行為。
　　要加緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查,全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況,建立保障對象檔案。要根據(jù)廉租住房需求,切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金,著力擴大廉租住房制度覆蓋面,加快解決最低收入家庭基本住房需要。
　　四、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策,嚴(yán)格稅收征管
　　要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場,加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起,對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。對個人出售住房取得的所得依法征收個人所得稅。要加強稅收征收管理,對不符合享受優(yōu)惠政策規(guī)定的住房,一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)管理等部門要積極配合稅務(wù)部門加強相關(guān)稅收的征管。具體辦法由稅務(wù)部門根據(jù)國家政策制定。
　　五、加強房地產(chǎn)信貸管理,防范金融風(fēng)險
　　切實加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款的管理,青島銀監(jiān)局要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》,切實加強貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查工作,建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。加大對房地產(chǎn)貸款的檢查力度,切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。加強房地產(chǎn)信貸“窗口指導(dǎo)”、信貸業(yè)務(wù)、監(jiān)測分析和風(fēng)險提示,督促商業(yè)銀行及時調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu),嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求,防范貸款風(fēng)險。
　　六、加強開發(fā)經(jīng)營行為監(jiān)管,切實整頓和規(guī)范市場秩序
　　認(rèn)真落實項目資本金監(jiān)管制度,未辦理項目資本金監(jiān)管手續(xù)的,建設(shè)部門不予辦理施工許可手續(xù)。將商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,且已完成基礎(chǔ)工程。開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之前,不得以任何方式進(jìn)行銷售,不得接受購房者的認(rèn)購,不得以任何形式收取定金(訂金)和預(yù)付款。取得預(yù)售許可證后,采取先認(rèn)購后簽約方式的,必須實行實名制。認(rèn)購時購房者或其代理人必須持購房者的有效身份證明,未提供有效身份證明的,開發(fā)企業(yè)不得接受其認(rèn)購;認(rèn)購協(xié)議簽訂10日內(nèi),開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購房者簽訂商品房銷售合同,并于3日內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)和國土資源房管部門辦理商品房銷售合同備案;商品房銷售合同備案后,不得更改購房者姓名。禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù),金融部門不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的,房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。逐步推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案,防范私下交易行為。
　　要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入,依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。對違法、非法拆遷;虛構(gòu)買賣合同,囤積房源;發(fā)布不實價格和銷售進(jìn)度信息,惡意哄抬房價,誘騙消費者爭購;不執(zhí)行明碼標(biāo)價規(guī)定,誤導(dǎo)消費者;炒買炒賣預(yù)售商品房;為未竣工的商品住房轉(zhuǎn)讓提供方便,以及不履行開竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設(shè)要求的行為,連續(xù)開展專項整治活動,實行商品房銷售服務(wù)告知和承諾制度,切實維護(hù)廣大消費者合法權(quán)益。要公開投訴舉報電話,發(fā)動群眾參與監(jiān)督,積極舉報各種違法違規(guī)開發(fā)經(jīng)營行為。對查實的,要依法予以嚴(yán)懲,并作為不良記錄,納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案,情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的,要堅決清除出房地產(chǎn)市場。要增強行政執(zhí)法透明度,設(shè)置新聞媒體曝光臺,及時向社會公布處罰結(jié)果,加大處罰警示力度。
　　七、加強市場監(jiān)測,正確引導(dǎo)居民住房消費
　　要建立以樓盤表為核心的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系,全面、準(zhǔn)確、及時掌握房地產(chǎn)市場狀況和運行態(tài)勢。加強對同地段、同品質(zhì)房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析,準(zhǔn)確判斷房價變動趨勢。要應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù),盡快推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上備案,逐步推行網(wǎng)上售房。建設(shè)、發(fā)改、規(guī)劃、金融、稅務(wù)、土地等部門要加強信息溝通與整合,要通過電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體,披露土地供應(yīng),各類住房的發(fā)展布局、規(guī)?？偭亢湍甓冉ㄔO(shè)計劃,以及土地和住房價格漲落等信息,正確引導(dǎo)居民住房消費。要大力宣傳房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)和政策規(guī)定,增強廣大人民群眾自我保護(hù)能力,從源頭上減少糾紛和矛盾,穩(wěn)定市場心理預(yù)期,促進(jìn)市場理性發(fā)展。
　　八、切實加強領(lǐng)導(dǎo),狠抓貫徹落實
　　青島市住房建設(shè)聯(lián)席會議要切實加強對穩(wěn)定住房價格和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的組織領(lǐng)導(dǎo),協(xié)調(diào)、督促、落實住房建設(shè)中的重大事項。同時,加強對各區(qū)市穩(wěn)定住房價格、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及住房建設(shè)管理有關(guān)工作的檢查和指導(dǎo),對部分住房價格上漲較快的區(qū)市要進(jìn)行重點督查。要建立通報制度,對行動遲緩、措施不力的區(qū)市予以通報批評。

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