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各區(qū)、市人民政府，市政府各部門、市直各單位：
　　近年來，我市深入貫徹落實國家住房制度改革政策，大力推進住房市場化、商品化進程，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍，居民住房條件進一步改善，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)日漸成為拉動經(jīng)濟增長、推動城市發(fā)展和提高人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)。但應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中仍存在諸多問題，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)〔2003〕18號)和省政府《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》(魯政發(fā)〔2003〕116號)精神，為加強政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管能力，規(guī)范開發(fā)經(jīng)營行為，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
　　一、強化規(guī)劃和計劃控制，增強政府宏觀調(diào)控能力
　　(一)充分發(fā)揮城市規(guī)劃的先導(dǎo)和調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的總量、布局、比例和具體地塊的容積率、建筑密度等，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目，并合理配置路、水、電、熱、氣、通訊等市政配套設(shè)施。規(guī)劃部門要嚴格按照已批準的控制性詳細規(guī)劃，成片或成街坊地審批房地產(chǎn)開發(fā)項目修建性詳細規(guī)劃。建設(shè)單位(開發(fā)企業(yè))不得隨意變更已批準的項目性質(zhì)和規(guī)劃指標，確需變更的，須報原批準機關(guān)依法審批。
　　(二)編制房地產(chǎn)開發(fā)中長期規(guī)劃和年度計劃。要統(tǒng)籌考慮人口增長、住房改善、外來人口增加、舊城改造等帶來的住房需求，編制房地產(chǎn)開發(fā)的中長期規(guī)劃和年度計劃，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫，實行數(shù)字化、動態(tài)化、集中化管理。要嚴格依據(jù)開發(fā)年度計劃供應(yīng)房地產(chǎn)用地，進行開發(fā)建設(shè)，真正實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)”，嚴禁零星出讓土地，促進土地集約化利用。未經(jīng)核準或備案的房地產(chǎn)項目，土地部門不得辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，其他相關(guān)部門不得辦理一切前期審批手續(xù)。
　　(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓機制。按照國家法律法規(guī)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓實行招標、拍賣、掛牌等方式。根據(jù)項目性質(zhì)，合理確定土地的具體出讓方式。對高檔商品住房項目，采取公開拍賣的方式，由市場自行調(diào)節(jié)；對普通商品住房項目，采取附條件掛牌或招標的方式，適當(dāng)控制土地價格；對經(jīng)濟適用住房項目，依法采取劃撥方式，切實降低土地成本。
　　二、加強市場監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)經(jīng)營行為
　　(一)建立項目建設(shè)條件意見書制度。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要對擬開發(fā)地塊是否具備開發(fā)條件，包括市政配套、拆遷安置方案、公用設(shè)施的落實，以及各類設(shè)施產(chǎn)權(quán)的界定等提出要求，作為開發(fā)項目用地出讓或劃撥的依據(jù)，確保小區(qū)建設(shè)與配套同時進行，建設(shè)與管理有機銜接。
　　(二)加強開發(fā)項目管理。開發(fā)項目在具有已批準的修建性詳細規(guī)劃、符合開發(fā)年度計劃(涉及拆遷的，還須符合拆遷年度計劃)，取得項目建設(shè)條件意見書后，方可出讓。重要地段或成片開發(fā)項目必須由市政府集中審批。禁止以集資合作建房、舊村改造、利用原劃撥土地及工業(yè)科技教育等名義獲得優(yōu)惠政策的土地，轉(zhuǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
　　(三)嚴格開發(fā)資格管理。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要嚴格技術(shù)人員、注冊資本、開發(fā)項目審查；工商主管部門要積極配合，在辦理注冊手續(xù)時應(yīng)當(dāng)聽取房地產(chǎn)開發(fā)管理部門的意見，房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要及時出具書面意見。開發(fā)、規(guī)劃、土地、工商、稅務(wù)等部門要加強聯(lián)動、互相配合，實行信息共享，強化執(zhí)法檢查，適當(dāng)控制新增開發(fā)企業(yè)數(shù)量，逐步淘汰“小、散、差”企業(yè)。
　　(四)建立開發(fā)項目資本金監(jiān)管制度。項目資本金不得低于項目總投資的35％。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要將項目資本金監(jiān)管與資質(zhì)管理結(jié)合起來，解決項目投資總額與企業(yè)注冊資本相差懸殊，項目開發(fā)與配套設(shè)施脫節(jié)，工程款和民工工資拖欠以及“半拉子”工程等問題，降低項目運作風(fēng)險。
　　(五)嚴格拆遷許可管理。嚴格執(zhí)行《青島市人民政府關(guān)于嚴格城市房屋拆遷管理的通知》(青政發(fā)〔2004〕62號)，拆遷方案在經(jīng)過公示，并經(jīng)95％以上的擬被拆遷人同意后，方可發(fā)放《拆遷許可證》，以維護群眾合法權(quán)益。
　　(六)加強開發(fā)項目經(jīng)營許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要強化經(jīng)營許可管理，提前確定項目性質(zhì)、建設(shè)周期、建造質(zhì)量以及項目經(jīng)營、預(yù)銷售和產(chǎn)權(quán)移交等建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，從源頭上保障項目規(guī)范運作。
　　(七)強化項目手冊備案。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要及時收集開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項和相關(guān)部門的審查處理意見，動態(tài)掌握項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營全過程情況，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)按規(guī)定建造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
　　(八)規(guī)范開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓項目須足額支付土地出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，投入開發(fā)建設(shè)的資金(不含土地出讓金和各類配套規(guī)費)達到總投資25％以上。除法院判決外，開發(fā)項目的受讓方必須是經(jīng)審驗合格的不低于相應(yīng)資質(zhì)條件的開發(fā)企業(yè)。受讓方必須持房地產(chǎn)開發(fā)管理部門出具的審查意見，方可到土地部門辦理土地產(chǎn)權(quán)證書過戶手續(xù)。
　　(九)實行預(yù)售許可和銷售合同備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門、國土資源房管部門要加強商品房預(yù)銷售的管理，并會同工商部門做好購房合同的備案管理，動態(tài)監(jiān)控交易行為，杜絕違規(guī)預(yù)銷售和“缺斤短兩”、“一房兩售”等現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門、工商部門要嚴格商品房廣告?zhèn)浒?，防止虛假廣告及其帶來的社會糾紛。
　　(十)加強綜合驗收備案。確保新建小區(qū)的市政配套設(shè)施、居委會、物業(yè)管理用房等公用設(shè)施與小區(qū)同步建設(shè)并按時移交，為基層組織建設(shè)、群眾生活改善、功能配套完善奠定基礎(chǔ)。未進行綜合驗收備案或綜合驗收備案不合格的開發(fā)項目，不得交付使用；擅自交付使用的，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門依法給予行政處罰。
　　三、標本兼治綜合治理，提升產(chǎn)業(yè)管理水平
　　(一)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。工商部門要加強購房合同文本的管理，嚴格審查格式條款內(nèi)容，杜絕侵害消費者合法權(quán)益的“霸王”條款。重點對房地產(chǎn)市場中存在的無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告、偷稅漏稅等違法違規(guī)行為，加大打擊處罰力度，使違法違規(guī)者付出代價，為廣大消費者提供良好的市場環(huán)境。
　　(二)建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要加強與規(guī)劃、土地、工商、統(tǒng)計、金融等部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動，全面、準確、及時地收集房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合開發(fā)項目庫建設(shè)，建立健全以樓盤表為核心的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，引導(dǎo)理性投資和消費。需政府承擔(dān)的建設(shè)費用結(jié)合市信息化系統(tǒng)和電子政務(wù)一并落實。
　　(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)誠信體系。在實施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良記錄制度基礎(chǔ)上，進一步明確考核的優(yōu)劣標準，逐步建立涵蓋整個產(chǎn)業(yè)鏈，內(nèi)容包括企業(yè)業(yè)績、相關(guān)部門評價、業(yè)主及社會評價等三方面的綜合誠信評價體系，健全企業(yè)年度綜合考核制度。將信用體系與企業(yè)資質(zhì)年審、市場準入清出有機結(jié)合起來，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制。
　　(四)加強房地產(chǎn)開發(fā)主體的扶持和培育力度。創(chuàng)造公正、公開、競爭、有序的市場環(huán)境，鼓勵企業(yè)發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢，通過市場公平競爭做大做強。實行投資企業(yè)、開發(fā)企業(yè)分離，規(guī)范開發(fā)業(yè)績認定，促進企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營，支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團，主導(dǎo)全市房地產(chǎn)開發(fā)市場。
　　(五)積極推行康居示范工程創(chuàng)建活動。以環(huán)保、生態(tài)和智能為重點，以推行一次性裝修為突破口，按照“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的原則，鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計，全面提升住宅建設(shè)整體水平。

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