導(dǎo)航
各區(qū)、市人民政府，市政府各部門，市直各單位：
為進(jìn)一步調(diào)整我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）精神，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、強(qiáng)化規(guī)劃計(jì)劃管理，切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
?。ㄒ唬┍M快編制并嚴(yán)格實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足我市居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。市建設(shè)主管部門要會同市發(fā)改、規(guī)劃、國土資源房管等部門，按照新建住房結(jié)構(gòu)比例要求，結(jié)合城市總體規(guī)劃，統(tǒng)一編制我市住房建設(shè)規(guī)劃和住房年度建設(shè)計(jì)劃，于今年9月底前報(bào)建設(shè)部備案并向社會公布。要明確“十一五”期間特別是今明兩年我市普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，納入我市“十一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并將住房年度建設(shè)計(jì)劃的落實(shí)情況納入全年考核。市國土資源房管部門要嚴(yán)格按照全市住房建設(shè)規(guī)劃和住房年度建設(shè)計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)土地，規(guī)劃部門要嚴(yán)格按照住房年度建設(shè)計(jì)劃確定的住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例辦理住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批手續(xù)。未納入住房年度建設(shè)計(jì)劃的住宅項(xiàng)目，市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、國土資源房管等部門不得辦理相關(guān)審批手續(xù)。各級建設(shè)、發(fā)改、規(guī)劃、國土資源房管部門要會同監(jiān)察部門加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，確保住房建設(shè)規(guī)劃和住房年度建設(shè)計(jì)劃的嚴(yán)格落實(shí)。
?。ǘ﹪?yán)格控制新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工商品住房建設(shè)，戶內(nèi)套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。新建住房結(jié)構(gòu)比例應(yīng)在全市范圍內(nèi)控制，在住房建設(shè)規(guī)劃公布前，規(guī)劃部門暫按單個建設(shè)項(xiàng)目住房建設(shè)面積控制住房比例。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合上述要求的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。
二、強(qiáng)化稅收、信貸、土地調(diào)節(jié)功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡
?。ㄈ┱{(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。市銀行監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源。對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
?。ㄎ澹┯袇^(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且戶內(nèi)套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。
（六）確保中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，不斷滿足中低收入家庭住房消費(fèi)需求。市國土資源房管部門要按照市住房建設(shè)規(guī)劃和住房年度建設(shè)計(jì)劃編制住房年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，除風(fēng)景名勝區(qū)及沿海一線山丘、灘涂等有景觀要求的用地外，嚴(yán)格限制低層、低密度、大套型住房土地供應(yīng)。
?。ㄆ撸┘涌焯幹瞄e置土地，進(jìn)一步盤活土地資源。要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地批后監(jiān)管，在前段清理整頓的基礎(chǔ)上，由市國土資源房管、發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門聯(lián)合，繼續(xù)集中開展專項(xiàng)清理整頓。要對所有開發(fā)項(xiàng)目逐個排查，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收20%土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
三、依法強(qiáng)化城市拆遷管理，確保群眾合法權(quán)益
（八）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，嚴(yán)格控制被動性住房需求。拆遷工作涉及群眾利益和社會穩(wěn)定大局，各級各部門必須高度重視，嚴(yán)格依法管理。各區(qū)市政府要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》（國辦發(fā)〔2004〕46號）的要求，根據(jù)城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的實(shí)際，合理編制房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃，由市建設(shè)主管部門匯總、經(jīng)市政府批準(zhǔn)，報(bào)送省有關(guān)部門審批下達(dá)后實(shí)施。要嚴(yán)格執(zhí)行拆遷年度計(jì)劃，開發(fā)改造項(xiàng)目必須按程序取得拆遷許可證后方可實(shí)施拆遷。2006年全市房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償資金不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，堅(jiān)決杜絕損害群眾合法利益的行為。對于國家、省、市確定的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，市國土資源房管部門要根據(jù)市建設(shè)主管部門制定的拆遷年度計(jì)劃，優(yōu)先確保其拆遷安置用房建設(shè)的土地供應(yīng)，確保被拆遷居民得到妥善安置。對急需整治的老街坊舊庭院，可通過維修加固、翻修更新的方式，完善住宅配套功能，改善居住環(huán)境，滿足居民住房改善需求，減緩被動性住房需求過快增長的趨勢。
四、依法整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展
（九）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。市建設(shè)主管部門要會同有關(guān)部門建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場管理機(jī)制。嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入清出制度，健全房地產(chǎn)企業(yè)誠信綜合評價體系，實(shí)行對市場主體誠信行為的量化管理。要根據(jù)綜合評價情況，建立“紅黃綠”三色通道，對于信譽(yù)好、管理規(guī)范的企業(yè)，開通“綠色”通道，給予政策支持，扶持做大做強(qiáng)；對于運(yùn)作不規(guī)范的企業(yè)，納入“黃色”通道，責(zé)令限期整改；對于違法違規(guī)企業(yè)，納入“紅色”通道，記入不良經(jīng)營行為記錄，情節(jié)嚴(yán)重的，降低或注銷開發(fā)資質(zhì)，直至清出房地產(chǎn)行業(yè)，切實(shí)改變房地產(chǎn)企業(yè)“小、散、弱”局面。
?。ㄊ﹪?yán)格房地產(chǎn)開發(fā)管理。各有關(guān)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書、開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目資本金、項(xiàng)目手冊、綜合驗(yàn)收備案等制度。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理，各級規(guī)劃部門要重新審查已經(jīng)規(guī)劃許可但未取得施工許可證的住宅開發(fā)項(xiàng)目，對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，規(guī)劃部門不得辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，建設(shè)主管部門不得辦理施工許可證，國土資源房管部門不得辦理商品房預(yù)售許可證，對擅自改變設(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。
?。ㄊ唬﹪?yán)格房地產(chǎn)經(jīng)營管理。市國土資源房管部門要加強(qiáng)商品房銷售和產(chǎn)權(quán)登記管理，全面實(shí)施商品房網(wǎng)上備案制度。已按規(guī)定取得預(yù)銷售許可證的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)必須在取得預(yù)銷售許可后3日內(nèi)通過網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)預(yù)銷售許可范圍內(nèi)的所有商品房，并使用按照網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)提供的商品房買賣合同與商品房買受人訂立購房協(xié)議；開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)銷售許可證之前，不得以任何方式進(jìn)行預(yù)銷售或以任何形式收取定金(訂金)。尚未實(shí)行網(wǎng)上備案的區(qū)市，要盡快建立完善商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，要在今年8月底前全面實(shí)行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，杜絕私下交易。市國土資源房管部門要會同建設(shè)、工商、物價等部門，集中開展房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)專項(xiàng)整治活動，依法嚴(yán)肅查處合同欺詐、虛假宣傳等違法違規(guī)行為。對不符合條件擅自預(yù)銷售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；要加大對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)的處罰力度，對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并嚴(yán)肅追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
五、多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)，逐步解決低收入家庭的住房困難
?。ㄊ┘涌斐擎?zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道。要結(jié)合實(shí)際，完善廉租住房管理體制，2006年年底前，嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)和各縣級市必須建立廉租住房制度。要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，盡快調(diào)整廉租住房保障政策，將家庭人均收入在最低工資標(biāo)準(zhǔn)以下（其他條件不變）的住房困難家庭納入廉租住房保障范圍。要合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。堅(jiān)持“建籌并舉”的原則，擴(kuò)大廉租住房來源。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，從2006年開始，市政府每年將從土地出讓凈收益中拿出15%的資金專門用于廉租住房建設(shè)，各區(qū)市政府每年也要從土地出讓凈收益中拿出一定比例資金用于廉租住房建設(shè)。同時，堅(jiān)持多渠道籌集廉租住房，鼓勵引導(dǎo)社會力量捐贈，也可收購符合廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)的住房和重大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷保留住房，用于廉租住房供應(yīng)。
?。ㄊ﹪?yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理政策，進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。要嚴(yán)格按照住房年度建設(shè)計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理程序組織實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，市建設(shè)、發(fā)改、規(guī)劃、國土資源房管、物價、審計(jì)、監(jiān)察等部門要聯(lián)合對現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)清理整頓，切實(shí)解決計(jì)劃執(zhí)行和建設(shè)、銷售管理中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。要嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，采取長效措施，堅(jiān)決制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。要嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，堅(jiān)決制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。
?。ㄊ模┙y(tǒng)一規(guī)范住房二級市場和房屋租賃市場，為群眾提供方便優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。國土資源房管部門要切實(shí)加強(qiáng)對房屋租賃、二手房交易市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)的管理，將房屋租賃、二手房交易、商品房銷售統(tǒng)一納入房地產(chǎn)交易市場，形成市場統(tǒng)一、管理規(guī)范、依法交易、信息公開的房地產(chǎn)市場交易體系。要加強(qiáng)管理服務(wù)與宣傳指導(dǎo)，進(jìn)一步優(yōu)化、公開服務(wù)程序，采取簡便易行的操作辦法，積極引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件。
六、進(jìn)一步健全完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，積極引導(dǎo)群眾理性投資與消費(fèi)
?。ㄊ澹┙⒔∪康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)管理，市統(tǒng)計(jì)、建設(shè)、國土資源房管等部門要密切配合，建立標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體系。各有關(guān)部門要進(jìn)一步健全和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，全面掌握我市住房總量、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息。完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析機(jī)制，為科學(xué)決策提供準(zhǔn)確、可靠的依據(jù)。
（十六）建立健全房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。由市建設(shè)主管部門牽頭，市統(tǒng)計(jì)、國土資源房管、規(guī)劃、稅務(wù)、金融、物價等部門密切配合，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，統(tǒng)一、全面、準(zhǔn)確、及時地發(fā)布各類房地產(chǎn)市場供求信息和房價情況。要統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一渠道，加強(qiáng)新聞宣傳和正確的輿論引導(dǎo)，客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場情況。要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)法律法規(guī)和政策措施的宣傳解釋工作，合理引導(dǎo)廣大購房者的市場心理預(yù)期，更好地引導(dǎo)理性投資、理性消費(fèi)。
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