年度期數(shù)
2008年第14期
總期刊數(shù)
總第164期
發(fā)布日期
2008-08-14
發(fā)文字號
青政發(fā)〔2008〕40號
為推進“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略，調(diào)整優(yōu)化城市空間布局，依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)的“五統(tǒng)一”原則和“搬一批、留一批、破一批”的要求，現(xiàn)就土地扶持政策提出以下意見：
一、科學(xué)修編土地利用總體規(guī)劃，優(yōu)先保證用地計劃指標
?。ㄒ唬┘涌煨蘧幫恋乩每傮w規(guī)劃。根據(jù)“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略規(guī)劃，結(jié)合青島市城市總體規(guī)劃、環(huán)膠州灣各項產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，盡快對擁灣區(qū)域的土地利用現(xiàn)狀進行調(diào)查，積極開展擁灣區(qū)域土地利用規(guī)劃前期調(diào)研和修編工作，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編時統(tǒng)籌兼顧，優(yōu)先考慮，保證“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略實施的用地需求。
?。ǘ﹥?yōu)先保證用地計劃指標。根據(jù)擁灣區(qū)域內(nèi)項目用地及搬遷企業(yè)用地需求，在年度計劃指標使用上予以適當傾斜，在保證全市重大項目用地基礎(chǔ)上，優(yōu)先保證擁灣區(qū)域用地計劃指標。對因?qū)嵤頌嘲l(fā)展規(guī)劃企業(yè)外遷到指定區(qū)域需新增建設(shè)用地計劃指標的，土地利用年度計劃指標隨項目下達，保證外遷項目落地。
二、統(tǒng)一土地補償標準，推進老城區(qū)企業(yè)搬遷改造
為促進實施“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略，加快推進老城區(qū)企業(yè)搬遷改造，在總結(jié)推廣已有的土地成片開發(fā)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，由國土部門會同規(guī)劃部門根據(jù)青島市城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、老城區(qū)企業(yè)搬遷改造計劃、相關(guān)區(qū)域概念規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等科學(xué)劃定成片開發(fā)區(qū)域，并報市政府批準。近期，將按照“重點組團優(yōu)先起步建設(shè)”的原則，劃定市政府確定的重點組團區(qū)域的范圍和邊界。針對重點組團區(qū)域內(nèi)企業(yè)和區(qū)域外企業(yè)搬遷，根據(jù)平衡性、延續(xù)性原則，因地制宜分別確定土地補償標準，實施統(tǒng)一的搬遷補貼政策，以促進老城區(qū)企業(yè)搬遷改造工作順利推進。
?。ㄒ唬┲攸c組團區(qū)域內(nèi)企業(yè)土地補償標準
對市政府批準的重點組團區(qū)域，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)，并實施資金封閉運作。在重點組團區(qū)域內(nèi)，按照控制性詳細規(guī)劃確定統(tǒng)一的規(guī)劃條件和用地性質(zhì)，以平均容積率為基礎(chǔ)進行地價評估，根據(jù)評估備案地價實施統(tǒng)一的土地補償標準。各重點組團成片開發(fā)區(qū)域內(nèi)的平均容積率和商住比例，由市規(guī)劃部門負責(zé)確定。
1．對破產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)市國企改革領(lǐng)導(dǎo)小組確定土地變現(xiàn)資金進入市財政平臺的，土地補償標準按評估備案地價的100%確定（含土地儲備成本）。
2．對一般搬遷企事業(yè)單位，土地補償標準參照《青島市人民政府關(guān)于經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓有關(guān)問題的通知》（青政發(fā)〔2002〕103號）規(guī)定，依據(jù)不同企業(yè)情況，按評估備案地價的一定比例確定。其中，工業(yè)企業(yè)補償標準按評估備案地價的90%確定；物流、倉儲企業(yè)補償標準按評估備案地價的50%確定，最高不超過70%。
3．對特殊搬遷企業(yè)，土地補償標準由市政府相關(guān)部門一事一議，報市政府批準確定。
4．對重點組團區(qū)域內(nèi)“城中村”集體土地或“農(nóng)轉(zhuǎn)非”國有土地的征收補償，按照《青島市人民政府關(guān)于進一步加強土地征用工作的意見》（青政發(fā)〔2004〕25號）規(guī)定執(zhí)行。涉及留用經(jīng)濟發(fā)展用地的，土地補償標準按評估備案地價的80%確定（含土地儲備成本），同時對地上附著物和青苗進行適當補償，土地和地上物補償總額不得超過評估備案地價總額的90%（含土地儲備成本）。
?。ǘ┲攸c組團區(qū)域外列入老城區(qū)企業(yè)搬遷計劃的企業(yè)土地補償標準
對市政府確定的重點組團區(qū)域外，為貫徹“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略列入老城區(qū)企業(yè)搬遷計劃的企業(yè)，其土地補償標準依據(jù)《山東省人民政府關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進全省經(jīng)濟發(fā)展的意見》（魯政發(fā)〔1998〕46號）、《青島市人民政府關(guān)于經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓有關(guān)問題的通知》（青政發(fā)〔2002〕103號）等規(guī)定執(zhí)行，對規(guī)劃為住宅用地的，應(yīng)按規(guī)定配建一定比例的限價商品住房，其土地補償標準按土地出讓成交地價總額扣除國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金的80%確定（含地上物殘值補償和土地儲備成本）。
三、提供用地政策支持，促進保留企業(yè)優(yōu)化升級
積極支持擁灣區(qū)域內(nèi)企業(yè)利用工業(yè)廠房、倉儲用房等存量房地產(chǎn)興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)除外），土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。
對不改變用途但因融資等原因需要辦理土地出讓手續(xù)的，依據(jù)《山東省國土資源廳關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓中有關(guān)問題的意見》（魯國土資發(fā)〔2003〕192號）等規(guī)定，可以協(xié)議方式辦理土地出讓手續(xù)，按照評估備案地價的50%繳納土地出讓金。
四、鼓勵節(jié)約集約用地，提高土地利用效率
適當提高建設(shè)用地規(guī)劃指標。對新建項目，按照《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）等規(guī)定，依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，進一步提高規(guī)劃容積率等建設(shè)指標，促進土地節(jié)約集約利用。對已經(jīng)供地的工業(yè)項目，鼓勵建設(shè)多層廠房和標準廠房。
對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收城市建設(shè)配套費和土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收城市建設(shè)配套費和土地價款。鼓勵開發(fā)利用地下空間，對擁灣區(qū)域內(nèi)利用地下空間進行開發(fā)建設(shè)的，土地出讓金給予一定比例的優(yōu)惠，按照相應(yīng)用途基準地價的20%確定（直接按照地下建筑所占土地面積計算）；其中建設(shè)公用設(shè)施的，免收土地出讓金。
五、加大擁灣區(qū)域內(nèi)保障性住房建設(shè)力度，促進民生發(fā)展
為切實落實《青島市人民政府關(guān)于加快解決城市低收入家庭住房困難的意見》（青政發(fā)〔2007〕28號）要求，加大保障性住房建設(shè)力度，在擁灣區(qū)域內(nèi)凡規(guī)劃為住宅開發(fā)的，必須按年度計劃配建一定比例的保障性住房。其中，重點組團區(qū)域內(nèi)規(guī)劃為住宅用地的，保障性住房與商品住房的建設(shè)比例為3∶7；重點組團區(qū)域外列入老城區(qū)企業(yè)搬遷計劃的搬遷企業(yè)規(guī)劃為住宅用地的，配建限價商品住房，限價商品住房與商品住房的建設(shè)比例為5∶5，對規(guī)劃公共用地占搬遷企業(yè)用地超過10%的，其限價商品住房與商品住房的建設(shè)比例為3∶7。
六、創(chuàng)新開發(fā)機制，加大儲備土地前期開發(fā)力度
按照政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場運作的原則，創(chuàng)新土地前期開發(fā)運作機制，積極引進國內(nèi)外一流的大公司作為開發(fā)主體，實施統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)，加大儲備土地的前期開發(fā)整理力度。
對封閉運作的重點組團區(qū)域，由市政府指定的國有投資企業(yè)或政府有關(guān)部門作為拆遷實施單位，負責(zé)實施重點組團區(qū)域的拆遷補償安置，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系；完成拆遷補償安置后的土地，由政府土地儲備機構(gòu)統(tǒng)一收回納入儲備。
對重點組團區(qū)域內(nèi)完成規(guī)劃、拆遷和征收工作后納入政府儲備的土地，根據(jù)國發(fā)〔2008〕3號和《國土資源部、財政部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資發(fā)〔2007〕277號）精神，由政府土地儲備機構(gòu)通過公開招標方式選擇土地前期開發(fā)單位，負責(zé)開發(fā)區(qū)域內(nèi)土地平整，道路、給排水、供電、供氣、供熱、污水處理、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。開發(fā)土地納入儲備出讓后，出讓總價款按規(guī)定提取國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，剩余部分的85%返還征地拆遷和土地前期開發(fā)實施單位，包干使用，專項用于成片區(qū)域內(nèi)的征地拆遷補償、土地前期開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，資金的撥付和使用須嚴格按照土地出讓收支管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，市有關(guān)部門要及時進行審計。扣除拆遷補償、土地前期開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)后的土地凈收益，由市政府統(tǒng)籌安排使用。
七、建立“綠色通道”，提高辦事效率
各區(qū)市各有關(guān)部門要站在全局高度，圍繞“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的目標任務(wù)和要求，明確責(zé)任，加強協(xié)作，對涉及擁灣區(qū)域內(nèi)項目立項、規(guī)劃、資金撥付、土地管理、企業(yè)搬遷等根據(jù)職責(zé)分工建立“綠色通道”，加快辦理進程，促進“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略順利實施。市國土資源房管部門要設(shè)立專門機構(gòu)，對擁灣區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、土地供應(yīng)、產(chǎn)權(quán)登記等用地手續(xù)，實行一級受理、統(tǒng)一辦理；對因?qū)嵤頌嘲l(fā)展戰(zhàn)略外遷的企業(yè)，免收搬遷企業(yè)土地、房屋檔案查詢費，減半收取搬遷企業(yè)土地、房屋登記費。
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