各區(qū)、市人民政府，青島西海岸新區(qū)管委，市政府有關(guān)部門(mén)，市直有關(guān)單位：
為擴(kuò)大保障性租賃住房供給，切實(shí)解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（魯政辦發(fā)〔2021〕17號(hào)）要求，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就加快發(fā)展保障性租賃住房提出以下實(shí)施意見(jiàn)。
一、工作目標(biāo)
以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，到“十四五”末,全市保障性租賃住房數(shù)量達(dá)到21萬(wàn)套（間），占“十四五”期間新增住房供應(yīng)總量的30%，努力實(shí)現(xiàn)住有所居、職住平衡。
二、拓寬房源籌集渠道
保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，原則上小戶型比例不低于80%。各區(qū)（市）政府要結(jié)合轄區(qū)保障性租賃住房需求、存量土地、存量房屋情況，按照國(guó)家、省相關(guān)要求，積極借鑒其他先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)做法，多渠道籌集房源，切實(shí)增加供給。將利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)、發(fā)展政策性租賃住房試點(diǎn)建設(shè)的租賃住房，符合規(guī)定的均納入保障性租賃住房規(guī)范管理。
（一）利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)。推動(dòng)集體土地有效利用，緩解城市居住用地供需矛盾，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。
（二）利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)。對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)市政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場(chǎng)主體合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。優(yōu)先面向本單位符合條件的群體出租。
（三）利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)。在確保安全的前提下，經(jīng)市政府同意，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積進(jìn)行集中，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。
（四）利用閑置存量房屋建設(shè)。可按照規(guī)定將政府的閑置住房用作保障性租賃住房。閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)市政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。
（五）利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)。以公共交通便利為導(dǎo)向，通過(guò)劃撥土地、協(xié)議出讓土地、招拍掛整體出讓租賃住房用地等國(guó)有土地供應(yīng)渠道，建設(shè)保障性租賃住房。
三、優(yōu)化審批流程
進(jìn)一步優(yōu)化保障性租賃住房項(xiàng)目審批，構(gòu)建快速審批流程，提高項(xiàng)目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，由區(qū)（市）政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，可由相關(guān)部門(mén)辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可將已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。
四、加強(qiáng)建設(shè)管理
（一）建設(shè)規(guī)范。保障性租賃住房分為住宅型和宿舍型。新建或改建住宅型保障性租賃住房應(yīng)執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)。新建宿舍型保障性租賃住房應(yīng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；改建宿舍型保障性租賃住房應(yīng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
（二）裝修標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房應(yīng)配備必要的生活設(shè)施，并符合安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量安全。保障性租賃住房項(xiàng)目應(yīng)推廣綠色建筑并實(shí)行全裝修，鼓勵(lì)采用內(nèi)裝工業(yè)化和節(jié)能環(huán)保技術(shù)。具體實(shí)施細(xì)則和裝修標(biāo)準(zhǔn)，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局確定。
五、規(guī)范租賃管理
（一）配租范圍。保障性租賃住房主要面向本市無(wú)房的新市民、青年人，特別是從事城市基本公共服務(wù)的外來(lái)務(wù)工、新就業(yè)人員供應(yīng)。新市民、青年人申請(qǐng)保障性租賃住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：
1.具有本市戶籍或在本市辦理居住登記；
2.已與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同；
3.在我市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)；
4.單位注冊(cè)地為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)的，申請(qǐng)人及配偶須在上述區(qū)范圍內(nèi)無(wú)私有住房、未承租公房，且未享受住房保障政策。單位注冊(cè)地為青島西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市的，申請(qǐng)人及配偶須在單位注冊(cè)地所在區(qū)（市）范圍內(nèi)無(wú)私有住房、未承租公房，且未享受住房保障政策。
（二）申請(qǐng)程序。面向社會(huì)公開(kāi)配租的保障性租賃住房，由申請(qǐng)人通過(guò)用人單位提出申請(qǐng)，區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)通過(guò)數(shù)據(jù)共享的方式，對(duì)申請(qǐng)人的戶籍、婚姻、就業(yè)、社保、住房等情況進(jìn)行審核。企事業(yè)單位自建的保障性租賃住房面向本單位職工分配的，由所在單位進(jìn)行審核確認(rèn)，報(bào)區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)。房源分配結(jié)果錄入全市住房租賃服務(wù)監(jiān)管信息平臺(tái)。
各區(qū)（市）可根據(jù)需求情況確定項(xiàng)目具體配租范圍和申請(qǐng)程序，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
（三）租賃價(jià)格。面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格按照不高于同地段同品質(zhì)住房市場(chǎng)租金的90%確定，已作為土地供應(yīng)前置條件的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定；面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格可進(jìn)一步降低。保障性租賃住房租賃價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，調(diào)整周期不超過(guò)2年。
市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目租賃價(jià)格由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局確定，其他區(qū)（市）范圍內(nèi)項(xiàng)目租賃價(jià)格由各區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)確定。企事業(yè)單位自建面向本單位職工分配的保障性租賃住房，租賃價(jià)格由本單位自行確定，并報(bào)所在區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)。
（四）運(yùn)營(yíng)管理。建設(shè)主體可依法注冊(cè)運(yùn)營(yíng)管理公司，也可選聘專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。運(yùn)營(yíng)管理單位應(yīng)規(guī)范出租經(jīng)營(yíng)，可與承租人簽訂租期不超過(guò)3年的租賃合同,期滿后仍符合申請(qǐng)條件的承租人可以申請(qǐng)續(xù)租，續(xù)租期限不超過(guò)3年。運(yùn)營(yíng)管理單位不得一次性收取6個(gè)月以上租金，押金不超過(guò)1個(gè)月租金，嚴(yán)禁“以租代售”。
六、嚴(yán)格監(jiān)督管理
（一）權(quán)屬管理。保障性租賃住房項(xiàng)目須整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。涉及整體轉(zhuǎn)讓的，報(bào)經(jīng)區(qū)（市）政府同意，轉(zhuǎn)讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，依法征收時(shí)按原土地用途和取得方式進(jìn)行補(bǔ)償。
（二）準(zhǔn)入退出機(jī)制。符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目，在取得項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策。保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限不低于10年，運(yùn)營(yíng)期自項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)起計(jì)算。運(yùn)營(yíng)期屆滿后，可繼續(xù)作為保障性租賃住房出租，也可向區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)根據(jù)籌集渠道分類(lèi)退出，并注銷(xiāo)項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)：利用企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)及利用閑置存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，可申請(qǐng)恢復(fù)原有用途或轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化租賃住房出租；利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)及新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地集中建設(shè)、商品住房項(xiàng)目配建的保障性租賃住房，可轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化租賃住房出租。因征收以及不可抗力滅失的保障性租賃住房項(xiàng)目，需視情況整體或部分申請(qǐng)退出，并注銷(xiāo)或變更項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。
（三）全過(guò)程監(jiān)管。升級(jí)完善青島市住房租賃服務(wù)監(jiān)管信息平臺(tái)，將保障性租賃住房統(tǒng)一納入該平臺(tái)管理。市、區(qū)（市）兩級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要落實(shí)監(jiān)督責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。區(qū)（市）政府要建立完善項(xiàng)目房源公示制度，加強(qiáng)項(xiàng)目后續(xù)監(jiān)管，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目房源空置率、租金水平、投訴率等監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處置。
保障性租賃住房不得上市銷(xiāo)售或變相銷(xiāo)售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策，對(duì)提供虛假資料申請(qǐng)新建、改建，改變用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為，市、區(qū)（市）相關(guān)主管部門(mén)應(yīng)采取責(zé)令改正，取消獎(jiǎng)補(bǔ)資格，納入信用監(jiān)管等措施，具體監(jiān)管措施由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同相關(guān)部門(mén)研究制定；涉嫌違法的，由相關(guān)主管部門(mén)立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
七、落實(shí)各項(xiàng)支持政策
（一）進(jìn)一步完善土地支持政策。按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，單列租賃住房用地計(jì)劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動(dòng)。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。
（二）落實(shí)中央補(bǔ)助資金支持和稅費(fèi)優(yōu)惠政策。符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目可按規(guī)定申請(qǐng)中央補(bǔ)助資金。
保障性租賃住房取得項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，可享受以下稅費(fèi)優(yōu)惠政策：
1.住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租保障性租賃住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
3.免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，用水、用電、用氣、用暖價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（三）拓寬資金籌集渠道。加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。
八、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市住房制度改革和住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)保障性租賃住房政策制定、規(guī)劃建設(shè)、資金使用、租賃管理等重大事項(xiàng)的決策、協(xié)調(diào)，指導(dǎo)各區(qū)（市）按計(jì)劃落實(shí)建設(shè)任務(wù)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市自然資源和規(guī)劃局等部門(mén)，按照“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃確定的目標(biāo)，編制保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后印發(fā)實(shí)施。各區(qū)（市）政府要落實(shí)好主體責(zé)任，建立相應(yīng)工作機(jī)制，摸清轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房的全過(guò)程管理，嚴(yán)格監(jiān)督監(jiān)管。
（二）強(qiáng)化部門(mén)協(xié)作。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)落實(shí)國(guó)家、省保障性租賃住房建設(shè)和管理相關(guān)政策，定期督導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)、房源分配等工作，加強(qiáng)對(duì)各區(qū)（市）年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)情況的監(jiān)督和考核，對(duì)履職不力、未完成年度任務(wù)的區(qū)（市）予以通報(bào)。市發(fā)展改革委、市公安局、市民政局、市財(cái)政局、市人力資源社會(huì)保障局、市自然資源和規(guī)劃局、市行政審批局、市稅務(wù)局、人民銀行青島中心支行等部門(mén)要加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保政策落實(shí)到位。
本意見(jiàn)自2022年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日。
青島市人民政府辦公廳
2022年6月17日
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