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各區(qū)（市）行政審批部門、發(fā)展改革部門、自然資源和規(guī)劃部門、住房城鄉(xiāng)建設部門、城市管理部門、文化和旅游部門、消防救援部門：
現將《青島市優(yōu)化城市更新項目審批流程實施方案（試行）》印發(fā)給你們，請結合實際認真抓好貫徹落實。
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青島市行政審批服務局
青島市發(fā)展和改革委員會
青島市自然資源和規(guī)劃局
青島市住房和城鄉(xiāng)建設局
青島市城市管理局
青島市文化和旅游局
青島市消防救援局
2025年12月4日
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青島市優(yōu)化城市更新項目審批流程實施方案（試行）
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為深入貫徹落實黨中央城市工作會議精神、國家關于實施城市更新行動的決策部署和省、市有關工作要求，深化工程建設項目審批制度改革，優(yōu)化城市更新項目審批服務，加快城市更新進程，提升城市功能品質，根據《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》《山東省優(yōu)化城市更新項目審批服務指導意見》（魯建審改字〔2023〕3號）和《青島市人民政府關于推進城市更新工作的意見》（青政發(fā)〔2021〕8號）等文件精神，結合我市實際，制定本實施方案。
一、工作目標
按照審批服務標準化、規(guī)范化、便利化要求，以解決企業(yè)群眾反映的城市更新難點堵點問題為導向，圍繞《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》八項主要任務，結合我市城市更新實際，選取老舊小區(qū)改造、歷史城區(qū)保護更新、城市危舊住房原拆原建、地下管線更新改造、老舊廠房盤活利用等城市更新類型，建立標準化審批流程和快速高效的審批服務機制，推動城市更新項目早開工、早建成、早見效，為我市城市更新工作提供堅實的制度保障。
二、工作任務
（一）明確城市更新總體思路。以整體性、同步性為原則，研究劃定城市更新的具體范圍，擬定更新項目清單和更新實施計劃，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下協(xié)同實施。統(tǒng)籌考慮投資成本、運營效益、收益分配、公益性貢獻、實施路徑和機制等內容，提出城市更新的項目實施建議。
（二）完善城市更新支撐政策。以提升城市活力和功能集聚、節(jié)約集約利用土地為導向，著眼滿足新業(yè)態(tài)、新型產業(yè)社區(qū)、商務社區(qū)等發(fā)展需要，進一步優(yōu)化完善產業(yè)引導、規(guī)劃管控、土地配置、主體權益保障、資源配置等方面的支持政策，促進實現城市更新系統(tǒng)性、整體性和可持續(xù)性。
（三）優(yōu)化城市更新審批流程。投資主管部門負責辦理立項手續(xù)，指導建設單位申請項目代碼作為改造項目整個建設周期的唯一身份標識，實行“一碼運轉”。自然資源和規(guī)劃部門進一步簡化用地和規(guī)劃批準手續(xù)，推進“多審合一、多證合一、多測合一”，實行建設工程設計方案聯審，完善建設工程規(guī)劃許可豁免清單。住房城鄉(xiāng)建設、行政審批部門可通過擴大施工許可用地手續(xù)范圍、推行聯合驗收、加強驗收前技術指導等簡化開工和驗收流程。住房城鄉(xiāng)建設、城市管理、行政審批部門共同優(yōu)化建筑垃圾資源化利用和處置流程，將城中村、老舊小區(qū)改造等城市更新項目納入備案和核準范圍，探索建筑垃圾資源化利用、處置核準和施工許可并聯審批。
（四）建立審批服務協(xié)同機制。圍繞城市更新項目全生命周期，聚焦用地、規(guī)劃、開工、建設、驗收等環(huán)節(jié)，大力推行“高效辦成一件事”主題式服務，形成閉環(huán)高效服務鏈條。健全部門協(xié)同機制，優(yōu)先采用部門函詢、聯審、協(xié)調會等內部協(xié)同機制解決項目實施過程中的問題，避免產生“多頭跑、折返跑”，會商意見可作為手續(xù)辦理的依據。
三、城市更新項目分類審批流程
（一）老舊小區(qū)改造
1.適用范圍
列入我市年度城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃的項目。根據改造內容不同可分為兩類：一是不新增建筑面積、不涉及主體結構變動、不改變土地用途的低風險改造項目；二是新增必要的公共服務配套設施等改造項目。
2.策劃階段
明確建設單位。建設單位可以是老舊小區(qū)改造牽頭單位、政府平臺公司、街道辦事處、社區(qū)居委會、市場化運營公司等，負責辦理報建手續(xù)、組織施工招標和采購、組織項目驗收和移交，并承擔相應質量安全責任。
方案公示與聯審。改造方案由各街道辦事處組織社區(qū)向居民征求意見，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。改造方案公示通過后，由區(qū)（市）老舊小區(qū)改造牽頭部門組織發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、城市管理、園林和林業(yè)等部門聯合審查改造方案，出具聯合審查意見，并依法辦理審批手續(xù)。
3.立項規(guī)劃用地許可和工程建設許可階段
打包立項。鼓勵將老舊小區(qū)改造與雨污分流、垃圾分類、節(jié)能改造、智慧安防、充電樁等專項工程同步實施，支持將同一計劃年度內、由同一建設單位建設的老舊小區(qū)打包立項，一次報批、分批實施，提高審批效率。
簡化用地批準手續(xù)。不涉及新增用地和土地權屬、用地性質、用地范圍、開發(fā)強度變化的改造項目，無需辦理用地批準手續(xù)，可用已有用地手續(xù)作為土地證明文件。無用地手續(xù)的，可由區(qū)（市）人民政府出具改造地塊權屬清晰無爭議的情況說明。
明確豁免清單與需辦證情形。外墻增加保溫層、利用既有空間進行提升等不增加計容建筑面積的老舊小區(qū)改造情形，無需辦理建設工程規(guī)劃許可證。利用現狀居住小區(qū)公共空間新改擴建相關公共服務設施等工程，由區(qū)（市）政府研究論證并按程序在控制性詳細規(guī)劃中落實后，依據控制性詳細規(guī)劃辦理建設工程規(guī)劃許可手續(xù)。
4.施工許可階段
不涉及建筑主體結構變動的項目及屬于低風險的新建項目，參照《關于取消社會投資簡易低風險建設項目施工圖審查的指導意見》（魯建審改字〔2020〕15號），實行項目報建單位和設計單位告知承諾制，可不進行施工圖審查。建設單位申報施工許可時，填寫承諾書，以承諾書代替施工圖設計文件審查合格書。
5.竣工驗收階段
推行聯合驗收。項目完工后，建設單位依法組織參建單位、有關部門進行竣工驗收，可以邀請街道辦事處、社區(qū)、業(yè)主委員會（或者業(yè)主代表）、物業(yè)服務企業(yè)以及專營單位參加，并出具聯合驗收意見。實行規(guī)劃許可豁免的項目，免于辦理建設工程竣工規(guī)劃核實。
明確檔案驗收和移交流程。建設單位負責做好工程建設檔案的收集工作，驗收完成后按照規(guī)定向各區(qū)（市）老舊小區(qū)改造牽頭部門以及街道辦事處和物業(yè)服務企業(yè)等小區(qū)管理主體移交工程建設檔案。各區(qū)（市）老舊小區(qū)改造牽頭部門負責老舊小區(qū)改造項目工程檔案的驗收、接收工作，在本單位保管使用五年后，將具有永久保存價值的，及時向城建檔案管理機構移交。
（二）歷史城區(qū)保護更新
1.適用范圍
名城保護規(guī)劃確定的歷史城區(qū)保護范圍內，對不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風貌建筑、一般建筑和其他建筑進行保護、修繕、改善、裝修等的項目。
2.策劃階段
歷史城區(qū)保護類建筑涉及房屋征收的，應在達成征收補償協(xié)議后，由區(qū)（市）房屋征收部門辦理征收建筑物、構筑物所有權及其土地使用權的注銷登記，并按樓院或者片區(qū)將保護類建筑移交至建設單位辦理保護更新相關審批手續(xù)。未征收樓院的外立面修繕，按照《中華人民共和國民法典》相關要求征得產權人同意后方可實施。
3.立項規(guī)劃用地許可和工程建設許可階段
對保護類建筑進行合理利用，不得改動建筑主體結構。符合保護利用專項規(guī)劃的保護類建筑外立面修繕以及符合保護利用功能引導方向的既有建筑使用功能調整的，經保護主管部門審查同意后辦理相關規(guī)劃手續(xù)。
4.施工許可階段
簡化施工許可辦理。需要征收房屋的，其進度符合施工要求，建設單位可申請按樓院或片區(qū)等拆分標的方式分批次辦理施工許可。不涉及拆除重建、重新供地的已征收樓院，未辦理不動產權證的，由所在區(qū)（市）人民政府出具房產證明文件，對房屋納入保護更新范圍、征收進度符合施工要求、房產面積等情況進行說明，即可辦理施工許可。
分類開展消防設計。因保護利用歷史建筑、歷史文化街區(qū)需要，確實無法滿足現行國家工程建設消防設計標準要求，應分類推進。屬于特殊建設工程的，市級行政審批部門應提請省住房城鄉(xiāng)建設廳進行特殊消防設計專家評審；屬于其他建設工程的，消防設計方案編制完成后，由區(qū)（市）歷史城區(qū)保護更新指揮部或區(qū)（市）政府指定主管部門會同相關部門組織消防設計方案專家論證。論證方案確定后，由市歷史城區(qū)保護更新指揮部會同自然資源和規(guī)劃、文旅、消防救援等有關部門，組織工程建設單位、業(yè)主單位、利害相關人等依法會商并形成意見，作為消防設計、消防驗收備案的技術支撐。
5.竣工驗收階段
依法辦理消防竣工驗收（備案）。歷史城區(qū)保護更新類項目竣工驗收后，應及時辦理消防驗收（備案）。屬于其他建設工程的，因利用歷史建筑、歷史文化街區(qū)需要確實無法滿足國家工程建設消防設計標準要求，已制定科學合理的技術方案且通過專家論證的，抽查比例為100%。
依法辦理建設工程檔案驗收。歷史城區(qū)保護更新類項目建設單位應當在工程竣工驗收時組織建設工程檔案專項驗收，將竣工驗收前已經形成的建設工程檔案按規(guī)定移交城建檔案機構，及時辦理建設工程檔案驗收手續(xù)。
????明確不動產登記路徑。已征收樓院不涉及改建、擴建、拆除重建的，建設單位持土地權屬來源材料、質量驗收和消防驗收（備案）等材料申請不動產登記手續(xù)。
6.投產運營階段
保護類建筑內的公眾聚集場所，應依法向相應消防救援機構申請消防安全檢查，經消防救援機構許可后，方可投入使用、營業(yè)。
7.文物保護審批
對各級不可移動文物的保護修繕要嚴格按照程序報文物行政部門審批，嚴守文物保護管理規(guī)定“紅線”，按規(guī)定選擇有文物修繕資質的設計、施工等單位對不可移動文物進行保護修繕，并經文物行政部門驗收。涉及文物保護單位保護范圍內挖掘作業(yè)的，應向相應行政審批服務部門辦理文物保護單位保護范圍內進行其他建設工程或者爆破、鉆探、挖掘等作業(yè)審批。
（三）城市危舊住房原拆原建
1.適用范圍
納入青島市城鎮(zhèn)老舊住房自主更新原拆原建范圍的項目。
2.策劃階段
完成現狀測繪。城市危舊住房拆除前，建設單位應聘請具有資質的測繪單位對房屋現狀進行實測，包括建筑角點坐標、房屋輪廓線（基底范圍）、建筑高度、建筑面積、產權面積等，統(tǒng)一房屋拆除重建前后的房產面積計算標準，避免因原房產面積計算標準與現狀測繪計算標準不同影響手續(xù)推進和利益分配。
確定建設單位和改造方案。房屋所有權人經協(xié)商一致，可成立自主更新委員會，或者委托業(yè)主委員會、具備相應資質或經驗的法人作為建設單位。建設單位委托具有相應資質的單位編制改造方案，改造方案應由區(qū)（市）政府組織有關部門聯合審查通過，并經全部房屋所有權人同意。原則上，建筑面積及建筑方案需與拆除前原方案保持一致。為保障居民基本生活需求而增設公共服務配套設施、原有住宅按套擴面的，在改造方案聯合審查通過后，還應依據《中華人民共和國民法典》的相關要求征求利害關系人意見，并按程序開展控制性詳細規(guī)劃調整。
3.立項規(guī)劃用地許可和工程建設許可階段
依法辦理立項手續(xù)。建設單位應根據資金來源性質，按規(guī)定辦理立項審批或者備案程序。對于涉及政府補貼資金的項目，投資主管部門需對照政府補貼資金管理辦法及項目立項審查標準等，對項目的資金使用計劃等內容進行嚴格審查。
簡化用地批準和規(guī)劃許可手續(xù)。城市危舊住房原拆原建不涉及重新供地和土地權屬、用地紅線、土地用途、開發(fā)強度變化的，無需辦理用地批準手續(xù)，建設單位持聯合審查意見、區(qū)（市）政府同意意見及改造方案等材料，直接向自然資源和規(guī)劃部門申請核定規(guī)劃條件，辦理建設工程規(guī)劃許可證。建設單位依據規(guī)劃條件，依法申請辦理房屋建筑拆除工程施工備案手續(xù)。房屋拆除后，建設單位依法組織房屋所有權人辦理房屋所有權注銷登記。
4.施工許可階段
遵守工程招標有關規(guī)定。對于建筑安裝工程投資涉及政府補貼等國有資金的項目，應嚴格落實國家招標投標有關法律法規(guī)及政策要求，不得發(fā)生應招未招、規(guī)避招標等違法情形。
簡化施工許可辦理要件。城市危舊住房原拆原建不涉及重新供地和土地權屬、用地紅線、土地用途、開發(fā)強度變化的，持原有用地批準手續(xù)或者區(qū)（市）人民政府出具改造地塊權屬清晰無爭議的情況說明辦理施工許可。
5.竣工驗收階段
推行聯合驗收。項目完工后，建設單位應當按規(guī)定組織參建單位共同驗收合格，并由聯合驗收牽頭部門組織各專項驗收部門、項目屬地街道、社區(qū)及居民代表等共同參與實施聯合驗收。驗收合格后，各專項驗收部門依據職責同步出具認可意見，聯合驗收牽頭部門統(tǒng)一出具聯合驗收意見。在符合項目整體質量安全要求、達到安全使用條件的前提下，對滿足獨立使用功能的單位工程,可單獨開展聯合驗收。
分類辦理不動產登記手續(xù)。危舊房屋拆除重建后，申請人可持土地權屬來源材料及建設工程符合規(guī)劃的材料和房屋竣工驗收備案材料，依法辦理不動產首次登記，對涉及增加建筑面積的還需按程序補繳土地出讓金。新建、改造配套設施及公共服務設施需要辦理不動產登記的，申請主體在依法明晰產權并辦理用地手續(xù)后，依法申請不動產登記。
（四）地下管線更新改造項目
1.適用范圍
城市規(guī)劃區(qū)內，失養(yǎng)失修嚴重、存在安全隱患，需要進行修復、更換、重新布局的供熱、燃氣、供水、排水、污水等地下管線管網和地下綜合管廊。
2.策劃階段
堅持先規(guī)劃、后建設的原則，各地下管線主管部門科學制定地下管網管廊更新改造方案和實施計劃，及時將建設計劃告知區(qū)（市）城市道路主管部門。區(qū)（市）城市道路主管部門根據管網管廊更新改造和實施計劃，完善管網綜合方案。原則上，管線建設單位應依據審定的管網綜合，依法依規(guī)征得城市道路主管部門同意后申請管線更新，對于未完成管網綜合編制且涉及民生保障亟需實施的管線，采用規(guī)劃聯審方式確定管線實施方案（符合規(guī)劃豁免的項目無需辦理）。涉及城市道路挖掘的年度實施項目，應提前向主管部門提報年度計劃，加強統(tǒng)籌協(xié)調，由主管部門按照年度計劃施工時序，定期組織召開管線協(xié)調會，統(tǒng)籌協(xié)調相關產權單位意見。地下管線需要應急搶修的，可先搶修再補辦手續(xù)，但應同時通知相應工程建設主管部門和公安交通管理部門，以確保交通和施工安全。
3.立項規(guī)劃用地許可和工程建設許可階段
自然資源和規(guī)劃部門依據審定的管網綜合方案，經設計方案聯審后核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。除重大市政管線（供水、排水、燃氣等干管）外200米以下的管線工程，原管位原管徑的管線更新工程，不涉及道路規(guī)劃紅線修改變更的城市道路維修工程，免于辦理建設工程規(guī)劃許可證。實施過程中管位管徑確需發(fā)生變更的，應依法依規(guī)辦理建設工程規(guī)劃許可手續(xù)或變更手續(xù)。管網更新工程，無需辦理用地批準手續(xù)。
4.施工許可階段
實行施工許可分期辦理。工程投資額在100萬元以下（含）的地下管網更新改造工程，可以不申請辦理施工許可，建設單位應當在開工前持規(guī)劃許可證（或免于辦理規(guī)劃許可的證明）、施工圖、施工方案報區(qū)（市）建設主管部門備案。鼓勵按年度打包發(fā)包，分批實施。建設單位可依據規(guī)劃許可辦理進度以及已批準掘路計劃申請拆分標的辦理施工許可，審批部門分批次發(fā)放施工許可，保障項目順利實施。
強化施工區(qū)域地下管線與設施安全保護。嚴格落實地下管線和設施保護要求，及時確認施工區(qū)域地下管線和設施情況。涉市政管線、油氣管道、軌道交通設施施工前，應與相應管線經營企業(yè)共同制定安全保護施工方案并采取相應的安全保護措施，涉油氣管線項目還應報請油氣管道保護主管部門審批。
5.竣工驗收階段
建立地下管線電子化檔案。工程竣工驗收時，建設單位組織檔案專項驗收并及時將竣工圖、地下管線竣工測量成果等工程檔案移交城建檔案管理機構。地下管線工程辦理竣工驗收備案時，應嚴格查驗檔案驗收意見，確保管線工程在竣工驗收后及時完整移交檔案。各區(qū)（市）根據實際，由城建檔案管理機構或其他有關機構及時將地下管線竣工測量成果更新至地下管線綜合管理信息系統(tǒng)，完善地下管線數據庫。相關主管部門督促管線建設單位嚴格履行建設程序，及時移交竣工檔案。
規(guī)范地下管線的驗收和移交?；砻廪k理規(guī)劃許可的管線，無需辦理竣工規(guī)劃核實。地下管線工程竣工驗收合格后，建設單位應在規(guī)定期限內，向指定的市政設施養(yǎng)護維修單位辦理正式移交手續(xù)。綜合管廊通過驗收的，原則上30日內移交管廊運營單位進行維護管理。綜合管廊辦理用地手續(xù)后，再依法辦理不動產登記。
（五）老舊廠房盤活利用
1.適用范圍
為盤活閑置的工業(yè)房產資源，利用現有閑置低效廠區(qū)、廠房，在不增加建筑面積、不改變批準的建筑外輪廓尺寸、不增加建筑高度的情況下，按照自然資源部、國家發(fā)展和改革委員會、國家林業(yè)和草原局《關于印發(fā)<自然資源要素支撐產業(yè)高質量發(fā)展指導目錄（2024年本）>的通知》要求，發(fā)展國家支持的新產業(yè)新業(yè)態(tài)的項目，包括發(fā)展旅游休閑服務、電子商務快遞物流項目、養(yǎng)老機構等。
2.策劃階段
確認建設單位的合法操作資格。產權人可以自行改造，也可由企業(yè)租賃老舊廠區(qū)后進行改造、政府委托第三方機構作為建設單位推進更新。建設單位應結合社會和市場需求，做好項目更新方案的可行性論證，確保方案科學合規(guī)、貼合實際。對于非產權人作為建設單位的改造項目，建設單位需與產權人簽訂書面協(xié)議，明確改造內容、雙方權責、期限等內容，持書面協(xié)議辦理相關工程審批手續(xù)。
3.立項規(guī)劃用地許可和工程建設許可階段
簡化用地和規(guī)劃許可手續(xù)。對利用廠區(qū)、廠房發(fā)展國家支持的新產業(yè)新業(yè)態(tài)的項目，經行業(yè)主管部門認定，按規(guī)定享受過渡期支持政策。項目可按原用途和權利類型使用土地，自然資源和規(guī)劃部門可根據相關職能部門或市場主體的申請出具政策適用認定意見，無需辦理用地和規(guī)劃許可手續(xù)。如涉及建筑外立面改造提升，建設單位需辦理建筑外立面的審查意見。
4.施工許可階段
擴大房產證明材料范圍。對于因歷史遺留問題未辦理房產手續(xù)，且符合盤活利用政策的房屋建筑（違建除外），應提供房屋建筑無產權糾紛的證明（若涉及多方，由多方共同簽章）、房屋竣工驗收合格有關文件代替房產證明材料。
加強房屋使用安全管理。老舊廠房改造前，應委托具有相應資質的單位進行房屋安全鑒定，涉及老舊廠房主體結構改造的必須征詢原設計單位或有相應資質的設計單位意見。?
5.竣工驗收階段
老舊廠房改造項目，需依法申請辦理消防驗收（備案）和建設工程檔案驗收。實行規(guī)劃許可豁免的項目，免于辦理竣工規(guī)劃核實。對老舊廠房進行合理利用，依法改變房屋用途的，應辦理不動產變更登記，臨時改變房屋使用用途的，無需辦理。
6.投產運營階段
老舊廠房改造后，其中的公眾聚集場所，應依法向相應消防救援機構申請消防安全檢查，經消防救援機構許可后，方可投入使用、營業(yè)。
四、有關要求
（一）加強各級組織實施。市級相關部門要加強對各區(qū)（市）城市更新項目審批的政策解讀和業(yè)務指導，增強工作實效。各區(qū)（市）城市更新管理部門要高度關注城市更新審批實操中出現的各類問題，及時化解或上報，防范出現系統(tǒng)性風險。共同做好項目儲備管理，建立城市更新項目庫，具備實施條件的項目，及時納入城市更新項目實施計劃。
（二）守牢質量安全底線。相關主管部門應進一步明確城市更新項目工程質量安全監(jiān)管分工，審批部門及時推送相關審批信息，防止出現監(jiān)管真空。各區(qū)（市）建設主管部門應加大限額以下工程的技術指導和抽查力度，督促建設各方主體切實履行質量安全主體責任，確保工程施工管控落實到位。
（三）加強歷史文化保護。落實“先調查后建設”制度，組織實施單位對涉及老街區(qū)、老廠區(qū)、老建筑的城市更新改造項目開展歷史文化資源預先調查，組織專家開展評估論證，妥善保護地形地貌、歷史遺存和古樹名木，評估論證結果按照規(guī)定報市住房城鄉(xiāng)建設局。涉及名城名鎮(zhèn)名村、歷史文化街區(qū)、一般不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風貌建筑、傳統(tǒng)村落等保護內容的城市更新改造項目，應依法辦理相關前置審批手續(xù)。
本實施方案自發(fā)布之日起試行，試行期限為一年。試行期間， 如國家、省和市出臺相關新規(guī)定,則按新規(guī)定實施。試行期滿后，將根據國家政策要求及我市城市更新工作實際，進一步修訂完善。
政策解讀
政策問答
青島政策通
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37020202000341號